甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本契约。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）坐落于市区下面是小编为大家整理的2023年二手房交易合同【五篇】,供大家参考。
二手房交易合同范文第1篇
立契约人 ：
乙方（买方）：
附记人中介机构：
甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本契约。
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
（一）坐落于市区路号室，建筑面积平方米；
（二）出售房屋所有权证号码：
共有权证号码：
房屋权利来源：
房屋用途：
土地使用权证号码：
土地面积：××平方米；
土地用途：
土地使用权取得方法：划拨出让其它：
土地使用总年限年，尚余年。
（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条乙方在年月日前付给甲方定金（币种）（大写）××万元，（小写）××￥元
上述定金：
在乙方最后一次付款时充抵房款
在时由甲方退还乙方。
第四条该房屋房价款为（币种）：（大写）××万元，（小写）××￥元
房价款的支付方式和支付时间为：
1、年月
日前现金支付房款万元（￥）
2、乙方领取房屋所有证时现金支付余款万元（￥）
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，但所收定金不予退还；
并有权要求乙方
支付占总房价款百分之的违约金。
其它：
第五条甲、乙双方定于年月日
时正式交付该房屋；
甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于年月
日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上业务的，则按下列约定承担违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的：约定价值；
评估价值；
市场价格承担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后
天内将已收房款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之
支付违约金。
其它：
第六条
甲、乙双方确定，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方（附书面同意材料）。
第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后
日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；
并在乙方领取《房屋所有证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益；
双方约定，该费用由甲方承担
乙方承担。
其它：
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：
甲、乙双方按国家规定各自承担；
甲方承担；
乙方承担。
第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，
登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条该房屋毁损、灭失的风险自：
房屋正式交付之日起；
权利转移之日起转移给乙方起。
第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、点、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。
其它：
第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条本契约：
自甲乙双方签定之日起生效。
自之日起生效。
第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的：
提交盐城市仲裁委员会仲裁
提交仲裁委员会仲裁
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依法向人民法院起诉
仲裁未果依法向人民法院起诉
第十四条本契约一式份。其中甲方留置份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关份。
第十五条甲、乙双方约定补充条款如下：
附件一
房屋平面图和四至范围
附件二
租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法：
1、租赁：房屋出卖前已出租给，甲方负责在房屋交付前解除租赁关系，有关责任和费用由甲方承担。
2、抵押：房屋出卖前已设定抵押权，担保债务万元。甲方负责在乙方支付第期房款前解除抵押，并注销相应的抵押登记，有关责任和费用由甲方承担。
3、相邻：例：房屋阳光权受妨害，其标准低于政府规定最低标准，乙方取得房屋后无权提出异议；
通风；
通行；
环境。
该房屋自权利转移之日起月内被依法拆迁的（拆迁时间以乙方搬迁时间为准），双方按下列约定处理：
甲方须在乙方搬迁后日内赔偿乙方人民币元。
其它：
附件三
室内附属设施和装修情况约定：
（一）附属设施：
1、水：
2、电：
3、燃气管道：
4、有线电视：
5、通讯：宽带：
6、其他：
（二）装修情况：
装饰，家俱，家电，厨洁具等详细描述：
甲方（签章）：证照/身份证号码：
法定代表人：（甲方为单位时填写）
地址：
联系电话：
人（签章）：
签约日期：
乙方（签章）：证号/身份证号码：
法定代表人：（乙方为单位时填写）
地址：
联系电话：
人（签章）：
签约日期：
附记栏（以下仅适用于通过中介成交的买卖）
为甲、乙双方提供服务的经纪机构及其经办经纪人员如下：
经纪机构（签章）：
资质证书号码：
经纪人员（签章）：
资质证书号码：
主要服务内容：
面积误差特别提示和补充约定
1、因国家房产测量规范的调整及其它等原因，甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷，交易过户前买卖双方有权复核面积（经盐城市房地产测绘中心复核）。
2、甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经协商，达成一致，同意按下列方法处理：
双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。
房产测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记，并将约定的房价款调整为人民币万元，且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。
其它：
甲方（卖方）：证照/身份证号码
日期：
二手房交易合同范文第2篇
关键词：房地产交易；
交易风险；
风险规避
一、房地产交易的特点分析
所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。
在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。
二、一手房交易中应注意的风险及规避策略
在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。
（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房
购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；
当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。
（二）在交定金、签合同时要格外谨慎
购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。
为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。
三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略
（一）买方的风险及防范措施
买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。
（二）明确结算方式和交易程序
对二手房进行交易的大致程序如下：
1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。
2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中，付款比例为40%和30%，在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账，卖方则可以把房产证交给中介或买方，再办理后面的手续。同样，在二手房交易中也要注意签订电子合同，防止违法现象发生，保证交易双方各自的利益。
（三）卖方要有效利用资金托管机制来规避风险
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在，为了保障卖方资金的安全到位，资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式，可利用定点银行对中介的佣金进行监管，从而有效地规范二手房交易中中介的行为，增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的，在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。
二手房交易合同范文第3篇
关键词房地产法疑难案件综述
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-071-02
由华东政法大学房地产法研究所主办的“房地产法新型疑难案件”小型研讨会于2013年5月21日在华东政法大学成功举行。本次研讨会主要针对当前房地产司法实践中所出现的一些疑难问题，邀请华东政法大学民商法学的傅鼎生教授、张驰教授，行政法学的邹荣教授以及华东政法大学房地产法研究所的庄建伟所长和许凯博士五位专家学者，与会的还有来自浙江天鸣律师事务所等司法实务部门的专家律师。会议围绕“商品预售合同与代建合同区分”、“一手商品房与二手商品房认定”、“行政指导行为对商品房交易效力影响”等核心问题展开充分的讨论，取得了良好的效果。
一、商品房预售合同与房屋代建合同的区分标准问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司为房地产开发企业，其在获得项目用地后由于资金与技术方面的原因无法自行开发，故与乙公司签订《房屋代建合同》。在代建合同的履行过程中，甲公司将原有项目用地转让于乙公司，双方另行对原代建房屋签订《商品房预售合同》。嗣后，双方在合同履行过程中发生争议并诉至法院，甲公司认为案件应为房屋代建合同纠纷，而乙公司则认为其为商品房预售合同纠纷。
与会专家认为，本案应当定性为商品房预售合同纠纷，判断的标准有两点：其一，看甲乙公司之后订立《商品房预售合同》中的内容，如果双方在合同以及往来函件中有明确代建合同关系变化为商铺、车位、别墅等商品房买卖的意思，则应当从合意变更的角度认为代建关系已经终止。其二，依据最高人民法院关于新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案的判决（最高人民法院[2008]民一终字第50号民事判决书），代建关系存在的前提是委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。本案中，在代建合同没有履行完毕的前提下，项目建设主体以及土地使用权就由甲公司均变更为乙公司。故甲公司自此丧失了建设项目的土地使用权，其也不可能成为建设房屋的初始所有权人。因此，从客观事实的角度来看，自甲乙公司之间《商品房预售合同》签订之日起，双方之间的代建关系因丧失该地块的使用权而终止。
二、商品房交易中一手房交易与二手房交易的识别问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司与乙公司签订《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司所有的商铺，运用的合同版本为某省商品房交易的示范文本。在合同的履行过程中，由于当地相关房地产交易政策的变化，仅允许上述商铺以二手房政策进行交易。甲公司认为政府政策的变动导致当时双方一手商品房交易的意思表示落空，合同应当无效。但乙公司认为既然可以按照二手房政策交易，合同应当继续履行。
与会专家认为，由于政府政策变化导致原定交易无法进行，合同应当做出无效认定。关于何者为一手商品房，应当参照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在司法实践中，一般把该条所涉及的房屋买卖类型称为一手商品房交易，而将买受人取得房屋产权再行出售的后续交易行为统称为二手房交易。
对于本案中甲乙公司《商品房买卖合同》究竟属于一手房交易抑或二手房交易，与会专家提出三项检验标准：第一，交易类型的确定首先应当通过当事人于缔约之时的真实意思判断，原被告之间就商品房买卖合同交易类型的确定往往体现于诉争《商品房买卖合同》之中，这种意思表示不仅表现于合同的形式，也要注意合同的内容。从该合同的形式上看，假如双方一致选取的某省示范文本其本身仅适用于一手商品房之交易，那么其应当构成一手商品房买卖的初步证据。接下来，从合同的实际内容来看，尽管此类示范文本存在不少的格式条款，但也有一些内容需要当事人用手写方式填写，这些内容应当体现了签约当时双方的真实意思。从现有的司法实践来看，假如在某些示范文本中存在大量的不可能出现在二手房的交易合同中的条款，那么当事人对于一手房交易的意思表示应当是明确的。这些条款一般包括：商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更的约定、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、对商品房楼宇屋面使用权、外墙面使用权、命名权等约定等。
第二，当事人双方在缔约时的预期对于合同类型的判断十分重要。就本案甲乙双方签订《商品房买卖合同》时的基础情况而言，当时的政府文件并未明确交易之类型，虽然其后有了仅允许二手房交易的政府文件，但从这一事实中不难发现，无论从时间角度看，还是从合同主体意志平等独立性的角度论，政府在后的文件中的意见并不能代替合同当事人的意思表示。而从此前所有的政府文件和相关的其他证据中，均未出现按二手房交易政策处理诉争商品房买卖的意思。故从双方订约时的预期来看，其不可能也没有必要将交易类型确定为二手房交易。
第三，从合同解释的角度来讲，对案件里《商品房买卖合同》中意思表示的解释应当符合一般商品房交易的交易惯例。而从商品房交易的一般惯例出发，假如房地产开发商在未进行一手房交易的情况下就与他人达成二手房交易的意思表示，那么在合同中必须出现二手房交易的特约条款，而案件合同中从始至终未有此类特约条款的体现。
三、标的物标示不明的《商品房买卖合同》是否成立的问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司与乙公司订立一份《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司开发的商铺。在合同中仅仅列出了乙公司购买商铺的面积，并未有任何具体四至或附图。而合同中所记载的土地用途仅为住宅用地，在合同记载土地之上也并未存在任何商铺，但甲公司开发的相邻土地项目上存在商铺。当双方就合同履行产生争议时，甲公司认为诉争合同不成立，理由是交易的标的物不确定。
与会专家认为，根据合同法的理论，一项买卖合同要成立，其必须首先具有确定的标的物，假如交易标的物不特定，那么买卖合同便无法成立。而对于任何一项商品房交易而言，所谓标的物的确定体现在两方面：房屋与土地基本情况的确定。依据案件中的事实情况，假如《商品房买卖合同》记载土地的用途为70年使用权的住宅用地，而依据实际地块的规划图并未有商铺存在的余地，或者虽然事实上存在部分商铺，但这些商业用房的面积却并未被分摊至该地块中，那么应该说明合同上记载的地权属性与合同的房权用途是不符的。另外，既然合同约定的地权与房权情况完全不符，那么即便双方对于商品的交易有过约定，其具体的指向也必然不清楚。故案件在这种交易标的无法确定的情况下，《商品房买卖合同》便不能成立。
四、规划禁止交易的《商品房买卖合同》是否有效的问题
在现行的司法实践中出现以下问题：某房地产项目在规划立项时即明确该项目所属商铺为企业自用房，不得对外进行交易。之后，该项目开发商甲公司与乙公司就项目商铺签订了《商品房买卖合同》，而项目所在地的某区政府在合同签订前后多次作出《会议纪要》，提出允许商铺进行土地、房屋分割并交易的意见，但该区规划部门并未改变原有规划。嗣后，甲乙双方就合同履行的问题产生争议，甲公司认为诉争商铺从始至终不具有可流通性，因而合同因违反项目规划而无效。
与会专家认为，甲公司的观点值得赞成。原因在于，房地产交易与其他交易的特殊之处就在于国家对土地有着十分明确的管制制度，这种管制制度集中体现于土地的规划管制方面。土地规划一方面代表着各级政府对管辖区域内城乡用地的布局，另一方面也与社会公共利益息息相关。本案《商品房买卖合同》的交易标的物自始就不存在可流通性，而且直至诉讼进行期间，诉争商铺所涉的规划方案从未发生改变，一直保持当初不能分割也不能交易的状态。因此，此类《商品房买卖合同》因为违反城市规划、侵害社会公共利益而当然无效。
对于合同订立后，某区政府允许商铺进行分割交易会议纪要的效力问题。与会专家提出，在现行的房地产调控过程中地方政府经常会根据具体情况作出政策的变动，这种政府纪要文件的初衷是值得肯定的。但从行政法的角度来看，这种会议纪要只是政府对规划、建设、土管等职能部分提出的一种行政建议，其不能代替相关职能部门的具体行政许可行为。换言之，在规划部门没有依据法定程序变更原有规划方案的前提下，诉争商铺的不可交易性不会因为政府纪要文件的变化而随之转化。假如令此种交易有效，那实际上就改变了土地原有的性质与用途，会造成国家利益的重大损害。因此，诉争商品房的买卖自始就存在标的物法律上的不能，这种违反相关法律法规的合同因内容违法而导致无效。
五、《商品房买卖合同》无效后的责任承担问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司作为商品房出卖人与乙公司订立《商品房预售合同》，乙公司支付了全额购房款。嗣后发生争议，法院确定《商品房预售合同》因违反强制性规定而无效，此时双方产生的损失应当如何进行分担。
二手房交易合同范文第4篇
【关键词】二手房；
无权处分；
合同
因为我国的房屋交易市场存在着非常明显的不完善的现象，这样也就使得二手房交易市场当中出现了非常明显的交易不规范的问题，这样也就使得交易双方必须要面对非常大的风险，同时在这一过程中也大大的增加了法院在工作过程中需要承担的责任，司法资源也没有得到合理的应用。为了能够更好的规避这些风险，我们需要采取有效的措施对其中的一些风险进行规避处理。
一、买卖双方行为瑕疵
1、在二手房交易当中，卖方的不诚信行为通常会使得交易出现非常大的风险，卖方不诚信当中比较常见的有卖方无权处分和违约的情况，在无权处分当中，最为普遍的就是夫妻一方卖房，夫妻婚后所获得的房子是共同所有的，对财产进行处分的时候，一定要经过夫妻双方的同意，不然就是无权处分的情况。这种共有的关系实际上要以事实为依据，房屋买卖合同的效力是要视实际情况而定的，只有在经过了共有人的追认，才能评定其是有效的。很多房主是为了房价上涨之后获得更多的利润，在实际的工作中会以无权处分来为自己辩解，但是其在逻辑上是不成立的，而对这种情况，我们应该采取有效的措施加以处理。相关的法律当中已经规定，夫妻一方如果因为日常生活的具体需要必须要对夫妻共同财产的处置做出较为重要的处理，夫妻双方应该秉承平等协商的原则，在意见统一的情况下，才能处理。他人有理由相信其为夫妻共同意见的，另外一方不能以不同意或者是不知道的缘由作为最终的理由。所以夫妻一方的行为如果有第三人认为是夫妻共同意思的话，这个时候，以房屋无权处分为理由是不能抵抗善意第三人的。都说那是怎样认定是夫妻共同意思是非常重要的一个内容，在法律上并没有给出非常明确的规定，从日常的行为习惯角度上来说，如果在签订合同的时候，夫妻双方都在场，完成合同的协助签订，就可以认定其是夫妻双方的意思。房屋买卖合同的效率是合同法规定的，而不动产产权的归属是物权法的范畴，合同生效会产生物权的转移，但是物权转移真正实现是在过户之后。如果出现了一房二卖的情况，因为卖方是欺诈行为使得买方的利益受到了非常严重的损害，如果已经完成了登记，按照物权法的要求，先成立的物权效力要比后成立的物权更高。只有在最短的时间之内完成过户，才能确保自身的利益不受损害。
2、在二手房交易当中，因为房屋买卖会涉及到缴纳营业税及个人所得税等，因此，为了可以更加有效的避税，出现了很多新的方法，比如做低合同价或者是先租后卖等。
首先，出现做低合同价格的问题是二手房交易过程中最为常见的一个问题，这也是避税过程中最常使用的方法，在这一过程中采用阴阳合同的方式达到了避税的目的。当前，阴阳合同的认定主要有两种形式，一个是两个合同都无效。按照相关的规定，恶意串通，损害国家集体利益的合同无效，以合同来掩盖非法目的的也是无效的，所以，阴阳合同是不具有法律效力的。如果出现了这样的情况下，我们需要对阴阳合同予以全面的否定。
其次是先租后买，延长交易。这也是非常常见的一种避税的方法，如果在房价大涨的时候，市场上的房价有较大的波动，如果房价上涨到买方宁愿支付违约金的程度，买方手中的房子就没有了，只能跟随楼市的价格去重新选择房源。如果楼价下跌，这个时候的房子比交易价格低，卖方就必须要另找买主，因此，如果交易过后不能及时的过户就会使得交易双方的权益都得不到良好的保障。相关的法律当中规定，不动产物权的各项变动都要依法登记，产生效力，所以过户登记实际上只是保障了违约金，所以为了更好的确保自身的合法权益，买方应该尽快的完成过户手续的办理。
二、中介公司引发纠纷
在房屋交易的过程中，中介机构的作用是不容忽视的，其是房源的掌握着，但是也是因为这一点，中介机构的诚信度较低也就成为了二手房纠纷不断增多的重要原因。买房者在实际的工作中一般是借助合同和中介公司进行沟通和约定，合同法当中有规定，只有居间促成合同成立的情况下，委托人才应支付相应的报酬，如果在这一过程中没有促进合同的签订和成立，不能要求活动费用之外其他费用的支出，所以，为了能够更好的促成协议的达成，收取酬金，房地产中介在进行居间服务的时候，一般也会出现一定的违约行为：首先，当前相关法律当中并没有对中介的审查义务加以全面的规定，所以，中介公司也不能提供非常全面的交易信息，这样就可能会出现较大的纠纷，而中介公司在这一过程中并不承担责任，但是，中介公司虽然不是政府部门，但是其会对整个交易的进行产生影响。所以我们需要对购宜交给其处理，同时自己也要尽快的掌握程序方面需要掌握的义务。其次是滥用自己熟悉房地产行业这一优势。中介公司采用这样的方式会对买方的利益构成严重的损害但是合同法当中规定，合适合同款不能作为正式的内容，如果需要，在提示或者是说明之后才能成为合同的要款，同时对合同格式争议，应该做出对提供格式合同一方不利的解释，所以，买房的利益由于格式条款受到损害的时候，一定要采取法律措施做好维权工作。
三、房屋登记机关的责任与义务
在二手房买卖中房屋的登记是一项必经过程。我国房屋所有权以登记为要件，现实中有许多一房二卖或是房屋诈骗的案例，这些案件的受害人通常全不知情，有很多是盗用或伪造房屋的产权、产权人身份证，在登记时蒙混过关，如果房屋登记机关能够尽到审查的义务那么有很多损失是可以避免的。我们所说的审查包括实质审查和形式审查，笔者认为这两种审查都是有必要的，但是在司法实务中很多房屋登记机关都表示审查的程度有限，没有足够的技术、人力进行实质审查，所以只能进行形式检查。而且房产交易本是一种自愿的市场经济行为，政府也不应该过多限制。
四、结语
在二手房交易的过程中，会存在非常多的风险，在这样的情况下，我们需要对法律中的相关规定进行全面的完善，同时还要对合同进行科学的检定，交易双方要在确定了真实的交易价格之后才能交易，这样就能够有效的控制中介公司赚差价的情况。此外，登记机关在实际的工作中要不断提高业务水平，只有这样，才能更好的规避二手房交易中的风险。
参考文献
二手房交易合同范文第5篇
关键词：中介 房价 推动 管控
中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；
另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。
关于房地产价格上涨的推动因素，社会各个团体主要关注的是前面几个方面，国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面，而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。
拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。
1.二手房交易的交易费用分析
交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。
市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；
(2)谈判和决策费用；
(3)监督费用和合约义务履行费用。
二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。
二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。
同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。
二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。
2.房地产中介市场推高房价的主要手段
二手房价格除了市场本身上涨的因素外，与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面：
2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；
无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。
在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。
2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。
2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；
在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。
2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。
2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；
另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。
3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议
二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。
3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；
只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。
3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前，有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂，个人自己去办理要跑很多趟、排很多队，为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布，并将详细的要求一一说明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓办事。
3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。
3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。
4.结束语
房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。
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