处理不动产登记遗留问题实施方案16篇处理不动产登记遗留问题实施方案 不动产登记历史遗留问题分类及解决方 法 摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记下面是小编为大家整理的处理不动产登记遗留问题实施方案16篇,供大家参考。
篇一：处理不动产登记遗留问题实施方案
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1不动产登记资料的内容和特点
1.1不动产登记资料的内容
不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果；不动产登记的原始文件，包括不动产登记申请书、申请人身份证明文件、不动产产权来源、登记理由等。房地产产权登记查询结果等文件，以及房地产登记机构的审查文件。
1.2不动产登记资料的特点
不动产登记资料来源于不动产登记文书。不动产登记是不动产登记机关依法在不动产登记簿上登记不动产权利归属等法律事项的行为。不动产登记是不动产登记文书的原始登记。它具有社会实践性、历史性、确定性和原始记录性的本质特征。这是一个特殊的文件。根据有关法律、行政法规的规定，不动产登记资料
由不动产登记机关管理。不动产登记机关应当建立不动产登记资料管理制度和信息安全保密制度。建设符合《不动产登记数据安全保护标准》的不动产登记数据存储场所。不动产登记文件属于备案范围的，依照有关法律、行政法规的规定办理备案管理。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2.缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3.缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2房改申请主体不清问题
不动产登记需权利人提交申请表，但部分权利人居住的房屋是单位分配的租赁房，在单位房改时由于种种原因未能及时参加房改，现申请登记时主体不清。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物。房改对象特定，仅为售房单位职工与家庭，且每个单身职工与家庭只能享受一次。在房产价值快速增长的今天，每个家庭均不会放弃这个机会。有一些权利人因自身或单位的原因未能及时办理房改手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，再欲参加房改进行不动产登记就会发现找不到原权利主体。
2.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
3不动产登记历史遗留问题的解决方法
3.1推进协同治理，部门联动求高效
不动产登记的历史遗留问题不仅仅是登记本身的商业问题，它涉及到自然资源、住宅建设、税收、法院、金融等多个部门和环节。在多部门问题上，它只依赖于促进不动产登记机构，其能力和能力非常有限。严格履行地方政府的主要职责，坚持“谁负责审批”，把解决房地产登记遗留问题的责任交给地方政府和部门在市、县统一领导下，明确有关部门的具体职责，密切配合，协调配合，集体研究，共同推进。针对相关部门内部存在的问题，推动建立内部交接机制和协调相关活动的协商机制，设立专项窗口（专项岗位），对不动产登记历史遗留问题实行“一进一出”，解决计划审批等系统初始审批环节“瓶颈”导致的发证问题。土地供应和竣工验收。据初步统计，全省79个市、县（市、区）建立了内部协商沟通机制，55个市、县（市、区）建立了外部联合管理机制。
3.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间(如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始)之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。
3.3聚焦政策研判，因地制宜分类化解
坚持以问题为导向，以应急为主，研究制定支持政策，分步、分批发布有效的政策措施，形成处置政策体系。建立各地不动产登记疑难问题的定期讨论机制，探讨各地普遍存在的历史问题，选取典型案例，进行整理和打印，提供参考。结合当地实际，本着国家和省有关文件精神，先后出台了操作性政策文件，实行区域性政策、个案性政策和分类处理。
3.4权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户
转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
3.5探索长效机制，严格控制增量
根据减少库存和防止库存增加的要求，需要建立长期的监管体系，避免历史遗留问题的同时解决和产生。深化房地产单位代码应用，优化业务协调和流程再造，探索土地使用审批、规划许可、土地供应、开发利用等环节，执法监管等“房地产单位代码”相关环节，将对整个业务链进行动态封闭监管，并确保不动产登记要素齐全，衢州市创新商品房登记“上码”，通过“房地产代码”纵向衔接预售、预售、竣工、交付各阶段，横向衔接签约、贷款，水、电交接、户交接等，做到“以书信方式送达房屋”和“以书信方式送达（以上）户”。
3.6房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市(如南京市)的自然资源部门出台了相关的规定，换证时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
4结论
不动产登记历史遗留问题的解决十分重要，事关百姓民生福祉，事关企事业单位的发展。如果当前问题不能解决，则权利人在日常的不动产处置过程中又会产生新的问题，包袱会越来越重。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献：
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]蒋慧.论不动产登记机构登记错误与赔偿责任[D].南京大学,2020.[3]郭舒涵.我国不动产善意取得之构成要件[D].华东政法大学,2020.[4]张仁颖,刘晓英.房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究[J].国土与自然资源研究,2020(01):75-78.
篇二：处理不动产登记遗留问题实施方案
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]王坤.不动产登记制度实施中的问题及对策[J].中国房地产,2020(22):43-45.2.
[3]李晓华,南小康.关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨[J].新西部,2020(09):48-49.
[4]姜志清,曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产,2020(04):57-62.
篇三：处理不动产登记遗留问题实施方案
海南出台不动产登记历史遗留问题处理意见为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，经海南省政府同意，8月16日，海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》），对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。
本通知自发布之日起实施，有效期3年。《通知》明确本通知适用于市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。本通知印发后新增不动产登记问题（包含和《通知》列举的相同或者类似的不动产登记问题）不适用于本通知。国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。《通知》提出具体解决政策和方法一是完善项目相关手续的主体。明确了项目建设单位已灭失的情况下，办理项目产权相关手续和不动产首次登记的责任主体和代办主体。
二是完善用地手续。明确了项目用地手续不完善、对超宗地界址线建设，非住宅用地建设住宅未办理土地用途变更，住宅用地上规划部门批准
配建商业服务设施，跨宗地建设项目合宗时容积率和出让年限认定等我省问题较多5种情形的处置方式。
三是完善建设工程规划手续。明确了“证办分离”原则，对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，提出了具体处理意见。
四是完善工程竣工手续和消防手续。对不符合竣工验收条件和应当办理消防手续的房屋工程，明确了如何进行整改和补办手续。
五是欠缴土地出让款和相关税费的处理。明确了“证缴分离”原则，办理不动产权属证书与补缴相关税费并行办理，土地出让价款和相关税费缴纳标准按照项目规划批准时点的有关政策标准确定。
六是妥善办理不动产登记。明确了补办的手续或等效文件的效力、原分散登记的房屋和土地信息不一致、土地用途为商住且年限为70年项目的土地用途和使用年限确定、划拨地上的已购公有住房和经济适用住房登记等4类问题，并指出了如何解决登记业务办理中容易遇到的土地分摊等技术性问题等。
七是限购问题。明确了在限购政策出台前房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的项目如何办理网签备案的问题。
八是失信惩戒和税费追缴。指出了在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人应采取的措施。
《通知》要求
各市县政府加强领导，落实属地管理主体责任，建立工作机构，加快推动历史遗留问题解决。明确有关部门的具体责任，细化历史遗留问题的配套政策，坚持“疏堵结合”和“闭环监管”严控新增，从源头上避免出现新的历史遗留问题。
篇四：处理不动产登记遗留问题实施方案
韩城市人民政府办公室关于印发《韩城市不动产登记历史遗留问题处理办法（试行）》的通知文章属性•【制定机关】韩城市人民政府办公室•【公布日期】2019.10.15•【字号】韩政办发〔2019〕79号•【施行日期】2019.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】行政法总类其他规定
正文
韩城市人民政府办公室关于印发《韩城市不动产登记历史遗留问题
处理办法（试行）》的通知
各镇人民政府，街道办事处，市人民政府各工作部门，直属机构，各管委会：《韩城市不动产登记历史遗留问题处理办法（试行）》已经市委专项会议同
意，现印发你们，请认真贯彻执行。韩城市人民政府办公室2019年10月15日
韩城市不动产登记历史遗留问题处理办法
为进一步妥善处理韩城市房屋和土地登记历史遗留问题，本着尊重历史、面对现实、确保实效的原则，全力保障不动产登记工作顺利开展，现对历史遗留问题提
出如下处理办法。一、适用范围本办法仅适用于2016年5月20日我市正式进行不动产登记工作前，且在我市
城区范围内国有建设用地上，已开发建设且销售或投入使用的项目，因各种原因造成权利人无法办理不动产登记的，均列入历史遗留问题的处理范围。
二、处理原则（一）依法依规，维护公平。凡法律法规政策明令禁止的，不纳入处理范围。建立处理历史遗留问题工作防错机制，防范引发新的矛盾，维护社会公平正义。（二）尊重历史，实事求是。主要依据建设行为发生时的法律法规政策处理历史遗留问题，相关规费可按当时的政策标准收取。（三）宽严有度，分类处理。区分不同时期、不同类型历史遗留问题，按照形成时间分阶段确定处理政策，有效推动问题解决。三、处理办法（一）已办理房屋所有权证但无法提供土地权属来源材料的处理意见1.对于用途为住宅的房屋，由韩城市不动产登记服务中心进行权籍调查，确认宗地四至、面积、用途，然后再按相关规定办理。土地性质为划拨用地且已经取得房屋所有权证的，不动产发生转移时，按税务局存量房权属变更时开据的增值税发票含税金额的1%缴纳土地出让金。2.对于独栋商业房屋和其他非住宅房屋，不动产发生转移时，按照相关程序先行补办土地出让手续并补缴土地出让金。3.对于单元楼楼上为住宅用房，底层为商业用房或其他非住宅用房，由韩城市不动产登记服务中心进行权籍调查，确认宗地四至、面积、用途，然后再按相关规定办理。土地性质为划拨用地且已经取得房屋所有权证的商业用房或其他非住宅用房，不动产发生转移时，按税务局存量房权属变更时开据的增值税发票含税金额的
1%缴纳土地出让金。对于以上补缴出让金后，土地使用年限和起始终止日期统一按该宗地第一户补
交出让金的使用年限和日期为准，为了提高办事效率，不再办理审批手续和签订土地出让合同。
（二）原房地信息不一致的不动产统一登记问题的处理意见1.土地和房屋用途不一致的问题（1）不动产统一登记后，土地用途应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）填写，房屋用途应按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）附表《房屋用途分类》填写。（2）对于已经依法取得土地证和房屋所有权证，但土地证和房屋所有权证记载的用途不一致的，原则上按照原用途分别登记。（3）对于没有办理土地证、仅持土地批复等已办理房屋所有权证，且因历史原因土地批复没有明确的土地用途，按照使用国有土地建成房屋的时间节点，确定土地用途和房屋用途:①1999年我国开始实行土地用途管制前建成房屋的，按照土地和房屋实际用途归类登记。②1999年我国开始实行土地用途管制制度后至2007年《土地利用现状分类》执行之前建成房屋的，土地用途按照批准用途归类登记。房屋有规划用途的按照房屋规划用途归类登记；房屋无规划用途的，按照房屋实际使用用途归类登记。③2007年《土地利用现状分类》执行至今建成房屋的，土地按照批准用途归类登记，房屋按照规划用途归类登记。2.土地使用权证和房屋产权证权利人不一致的问题对房屋已办理转移登记但未办理土地转移登记或已办理土地转移登记但未办理房屋转移登记，造成土地证、房屋所有权证记载权利人不一致且双方权利人无异议
的，可以认定其土地和房屋一并转移，按照换发不动产权证书办理登记，将土地证、房屋所有权证合并为房地一体、权利人一致的不动产权证书。
3.同一住宅小区涉及多宗土地且土地使用权年限不一致的问题房屋楼盘落宗时，涉及跨越两个或两个以上宗地的情况，在土地使用权类型、用途一致但土地使用年期不一致的情况下，在办理登记时将所属土地合并为一宗地，以剩余年限长的作为登记时限。4.房地坐落一致，名称不一致的问题房屋所有权证、国有土地使用权证记载的坐落名称不一致的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照登记市的标准地名坐落记载。（三）房屋已出售但土地证书未收回问题的处理意见在办理商品房房屋首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记时，应先将原土地证或不动产权证收回，若不交回或无法与权利人取得联系时，则由不动产登记机构发布公告后，依法将土地证或不动产权证注销。若土地证或不动产权证书用于抵押的，不予办理相关不动产登记，直至解除抵押。（四）登记档案资料缺失问题的处理意见对已办理登记，但无法找到登记档案的，经不动产登记机构进行调查核实，确认不动产权利属实、有效的，应完善相关资料，补办登记档案。（五）行政事业单位、国有企业等单位办理不动产登记的处理意见行政事业、国有企业等用地单位，因房屋建设过早，未办理《建设工程规划许可证》、竣工验收等相关手续的，对于2008年以前建成房屋的，经过权籍调查进行公示后，无异议的，按照现状予以登记；对于2008年以后建成的房屋，提交相关规划、竣工验收等材料，进行不动产登记。（六）自建房办证问题的处理意见对于城市主城区内，2016年5月20日以前建成的房屋，新城区3层以下（包
括3层）、金城区2层以下（包括2层）的自建房屋按照以下办法解决：1.无规划许可证的房屋办理登记，经过权籍调查进行公示后，无异议，由有资
质的测量机构确认面积，到市住建局补缴城市基础设施配套费后，按照相关程序办理。
2.同一宗地内已经办理过房产登记的房屋，经过权籍调查进行公示后无异议的，按照原来的办理程序（不用补缴城市基础设施配套费）予以登记。
3.列入拆迁范围的房屋，不予办理登记。（七）无国有土地使用权证、有房屋所有权证办理抵押登记问题的处理意见1.对购房人凭房屋所有权证申请办理不动产抵押登记，土地性质为出让用地的，在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”2.对购房人凭房屋所有权证申请办理不动产抵押登记，土地性质为划拨用地的，在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。”（八）未开具正式购房发票的不动产登记问题的处理意见对于从房地产开发公司或单位自建房处直接购买的商品房，购房人未取得正式购房发票，无法办理不动产登记的问题的解决办法：1、由原房地产开发公司或自建单位负责，对其开发使用宗地上涉及的土地增值税、土地使用税以及售房收入应交的增值税或者营业税、企业所得税等相关税费进行照章缴纳，并在税务部门领取发票给购房人开具，权利人提供相关资料申请办
理不动产登记。2.购房人应按照所购房缴纳相关的契税、印花税。四、工作要求（一）加强组织领导建立以住建、自然资源（不动产）、财政、物价、消防、税务、行政执法、法
制办等部门为成员的韩城市处理不动产登记历史遗留问题联席会议制度。联席会议由市政府分管领导担任召集人，市自然资源局主要领导担任副召集人。联席会议办公室设在市自然资源局，由市自然资源局主要领导担任办公室主任，办公室副主任由市自然资源局分管领导担任，负责处理日常事务。联席会议原则上每季度召开一次，研究解决我市不动产登记历史遗留问题。对本处理意见未尽事宜，按照“一事一议”的方式报联席会议研究解决。
（二）强化部门职责在推进和解决不动产登记历史遗留问题过程中，各成员单位要密切配合、各司其职、依法履职；要建立健全跟踪管理和监管责任制度，在日常工作中变被动等待为主动监督，预防前清后犯现象；要加大监督查处力度，及时查处擅自增加容积率、改变规划用途等违法违规行为，督促限期整改，将违法违规企业及其关联企业的法定代表人、股东、高管、主要负责人、实际控制人及影响债务履行的直接负责人列入失信主体“黑名单”，禁止其再进入房地产开发领域。（三）严格责任追究要对处理不动产登记历史遗留问题工作给予积极支持。对处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的，要依法依纪查处问责。五、本《办法》由市自然资源局负责解释，如上级出台新的规定，按上级规定执行。六、本《办法》自印发之日起施行，试行期两年。
篇五：处理不动产登记遗留问题实施方案
内乡县人民政府办公室关于进一步解决中心城区范围内不动产登记历史遗留问题的通知（2021）为全面贯彻***新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，深入落实以人民为中心的发展思想，扎实推进不动产交易登记便民利民改革，优化营商环境，妥善解决当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，进一步化解社会矛盾，切实维护群众合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《河南省人民政府办公厅关于印发河南省不动产交易登记便民利民改革实施方案的通知》（豫政办〔2018〕54号）《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11号）等法律法规和政策规定，经8月5日县长办公会议研究同意，现就妥善解决我县当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，通知：
一、关于中心城区范围内因政府或政府委托职能部门实施拆迁安置形成的历史遗留问题
1.中心城区范围内，拆迁后安置的自建房（住宅）申请不动产登记的，不再逐一审批；房屋已竣工的不再办理国有建设用地使用权批准文件和划拨决定书、建设工程符合规划等文书，可由拆迁安置户持拆迁安置协议、安置实施单位出具的安置真实性证明材料及房屋建设情况等证明材料，由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续，视为房屋符合规划和房屋竣工的材料，办理不动产登记。
2.因旧城改造等原因拆迁安置商品房的，由房地产开发企业和拆迁安置户共同申请，持县政府或政府职能部门签订的安置协议、房地产开发企业的不动产权证书、商品房备案合同、完税或减免税凭证等材料为拆迁安置户办理转移登记。实际房屋面积超过安置补偿面积的，凭房地产开发企业的不动产权属证书、安置协议、房地产开发企业出具的超出安置补偿面积、房款支付凭证、完税或减免税凭证等材料，为安置户办理不动产登记。
二、关于提交土地权属资料的问题
1.中心城区范围内，城镇居民自建的独家院，权利人已取得《房屋所有权证》、土地权属边界清楚、四邻无纠纷、产权没有发生转移和变更的，经组、村、镇证明，符合规划，且公告权属清晰无争议的，按国有划拨建设用地登记。
2.中心城区范围内独家院交易涉及划拨土地使用权转让的，不再逐一审批，不再办理土地使用权审批出让手续，可采用以下任意一种方式办理：
①每次交易时买方按交易时房地产价值的5％缴纳土地收益金后，以划拨方式办理不动产登记。
②卖方按房屋现行基准地价一次性缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。
③房屋所有权已发生转移，土地使用权未转移的，由现房屋所有权人按照本条款执行。
三、关于公建项目（以政府名义发文修建的项目）的问题
1.2008年2月25日后，公建项目需持规划部门颁发的《建设工程规划许可证》或房屋符合规划、建设的相关材料，视为建设工程符合规划的材料。
2.公建项目房屋竣工后，规划已核实验收颁发《建设工程规划许可证》；住建部门的《建设工程竣工验收备案证书》未对整栋楼进行竣工验收，由第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具安全性检测鉴定报告的，当事人可以凭《建设工程规划许可证》、已验收部分的竣工备案证明和第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具的安全性检测鉴定报告等材料，视为建设工程符合规划和房屋已经竣工验收。
四、关于自建房实测面积与批准面积不一致和房屋竣工验收的问题
1.自建房申请不动产登记，实测建筑面积不超过300m2的，持《建设工程规划许可证》和房屋所有权人或承建单位出具的房屋已竣工证明，直接按照实测面积进行登记。
2.实测建筑面积超过300m2的，按照第五项执行。
五、关于未通过建设工程规划核实的问题
1.对于项目符合规划条件能够补办规划验收手续的，由建设单位报经县人民政府同意后，由规划主管部门按现状出具核实意见。
2.对确因建成时间较早，未办理过建设工程规划许可证，并因无法提供相关资料等原因不具备补办条件的，在符合用地性质、不占压四线的前提下，由建设单位报经县人民政府同意后，建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。规划核实情况说明函可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。
3.建设项目部分符合规划的，规划主管部门对符合规划的部分先行核实，分期核实的应以整栋建筑为单位进行规划核实，并出具规划核实意见。
4.建设项目未按规划条件要求配建公共用房或者配建的公共用房未达规定面积，但通过整改满足要求的项目，应在整改完成后再办理规划核实手续。因建设已经完成确实无法补建的，可由建设单位将已建成的房屋足额抵补应配建的公共用房后，办理规划核实手续。
5.建设项目未按规划许可内容建设，属“批少建多”且超建部分已销售或入住的，经县政府批准同意后，不再变更规划设计方案、补办建设工程规划许可证，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。综合执法局依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。
6.建设项目已建设未办理相关规划手续的，报县人民政府批准同意后，建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。属出让用地的项目需补缴土地出让金及相关税费，综合执法部门依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请不动产登记所需的材料。
六、关于房屋超出批准用地范围的问题
1.划拨土地上的房屋，已取得《房屋所有权证》，超出批准用地范围的，依照房地产价值的5％缴纳土地收益金后，按照实际用地面积办理变更登记。
2.出让土地上的房屋，已取得《房屋所有权证》，超出批准用地范围的，依照出让合同签订时的地价补交土地出让金及相关税费，直接按照实际面积办理变更登记。
七、关于不动产分割或合并的问题
1.同一主体分割或合并不动产的，原出让合同中涉及容积率、土地使用权的分割或合并，办理不动产登记时凭重新签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议办理土地使用权的分割或合并。需依法补交土地出让价款的，还应当缴清土地出让价款。
2.涉及房屋分割或合并的，由自然资源局在征求房管、规划部门意见后出具分割或合并的批准文件。
八、关于开发建设主体灭失的问题
1.因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或者上级主管部门申请办理不动产登记；没有承继单位和上级主管部门的，可由不动产所在地乡镇人民政府代为申请办理不动产登记。
2.因开发企业或有关单位灭失，未办理首次登记的，可以将首次登记和转移登记一并办理。根据申请，先按照不动产权属来源证明材料将首次登记的不动产权利人记载为灭失的开发企业或有关单位，可以不缮证并在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况，再依据取得不动产的合规材料，将转移登记的不动产权利人记载为购房人。已办理首次登记的，在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的，购房人可单方申请办理转移登记。自然资源局按照购房人的申请办理不动产登记。
3.因开发企业失联，无法依据当事人申请办理不动产登记的，在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地进行公告，公告期不少于15个工作日，告知其在公告结束之日起15个工作日内申请登记。超过时限不申请的，不动产登记机构可按照县政府或者相关部门的要求以及法律法规规定的材料，办理不动产登记。
4.权利人持分散登记时颁发的《房屋所有权证》申请不动产登记的，按《房屋所有权证》记载的内容办理不动产登记；《房屋所有权证》丢失的，有登记簿的按登记簿记载的内容办理不动产登记，无登记簿的按《房屋所有权证》存根记载的内容办理不动产登记。
九、关于不动产统一登记前非房地产开发企业建设的房地产项目登记的问题
不动产统一登记前非房地产开发企业通过挂牌出让取得国有土地的房地产开发项目，部分已经开发建设完成，尚未建设完成的部分房屋，不动产登记机构按照相关部门批准文件和
买卖合同办理不动产登记。
十、关于老旧小区房屋超宗地的问题
房屋超宗地的小区，对于在出让用地范围内的房屋，按照实际位置进行落宗，正常办理不动产登记；对于超出用地范围的房屋，补交出让金及相关费用后，不再进行行政处罚，直接办理不动产登记。
十一、关于中心城区范围内已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地（用房）问题
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋，老宅基地上已建成使用、至今未扩大的房屋，无土地使用手续的，经组、村、镇证明，依照政府批复面积由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋不再提供符合规划的材料，由规划部门出具该房屋不在征收拆迁范围证明材料代替房屋符合规划的材料，以及有资质的房屋鉴定机构出具的不属于危房的房屋鉴定报告，办理房地一体不动产登记。
2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后取得土地或者已建成房屋，未办理土地使用证、房屋所有权证的，由组、村、镇出具证明视为土地来源材料，由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋无规划手续的，由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续，视为建设工程符合规划和房屋已经竣工的材料。
3.本文件印发之日前，中心城区范围内居民申请换发土地使用证的，按国有划拨建设用地登记换发。
4.原连片开发建设的独院住宅，经核实签订有土地出让合同和总土地使用证、未办理分户转让手续的，或签订有土地出让合同、有足额缴纳土地出让金及相关税费票据、未办理土地使用证的，由申请人提供相关证明材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告，并注销原土地使用证，办理分户转让手续并缴纳相关税费后，按国有出让建设用地办理登记。
5.原连片开发建设的独院住宅，有土地征收批准文件、无足额缴纳土地出让金及相关税费票据、未办理土地使用权总证的，由申请人提供土地来源材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告，按国有划拨建设用地登记办理登记。
十二、关于不动产多次转移的问题
不动产多次转移后，房屋所有权已过户但土地使用权未过户的，由土地使用权人与房屋所有权人持转让协议和契税缴纳凭证等材料共同申请不动产登记。
十三、关于企事业单位的老旧集资楼、房改房和个人开发单元楼的不动产登记问题
1.针对统一登记前，企事业单位的老旧集资楼和个人开发的单元楼，权利人已取得房屋所有权证的，正常办理转移登记手续。属于划拨用地的，由自然资源部门根据土地分摊面积，依申请并经权籍部门调查认定后的基准地价减原划拨价，按使用年限70年核算土地出让金额，
签订出让合同，按建筑物基底进行土地和房屋落宗，凭出让合同、出让金票据、不动产权证书、权籍调查成果、完税或减免税凭证等材料办理不动产登记。本宗地其余住户以后申请转移登记时均按此意见办理，土地出让金以申请时的基准地价核算，土地使用权出让年限以各户申请批准后的时间至该宗地上第一户出让合同终止时间为准。
2.个人开发的单元楼属于出让用地且权利人已取得《房屋所有权证》的，按整宗地土地面积分摊到每户。涉及两宗以上土地的，不再考虑跨宗地建设等情况，权籍调查按现状将土地合并后，按照该幢建筑物基底占压土地面积计算出该宗地上每套房屋的土地分摊面积，按建筑物基底进行土地和房屋落宗，办理不动产登记。
十四、关于权籍调查的有关问题
1.不动产登记机构在进行权籍调查时，若相邻权利人为企事业单位的老旧集资楼、房改房无法找到原开发单位或者无其他单位承继的，由权籍调查人员在权籍调查表注明原由后按利用现状确定权属界线，该相邻权利人可不再进行签字。
2.在办理国有建设用地使用权首次登记时，土地权属界限应当以土地利用批准文件（土地出让合同、土地划拨决定书等）为准。土地批准文件已明确土地利用界线和界址点坐标的，有原签章指界成果可以直接利用的，不动产登记机构不再进行实地调查，直接以土地利用批准文件上的权属界线为申请人填写不动产权籍调查表。
十五、关于中心城区范围外涉及国有土地登记的问题
对于中心城区范围以外涉及国有土地登记问题的，依据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第十四条“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”之规定，由组、村、镇出具证明材料，报县政府批准后，按照国有划拨建设用地进行登记。
十六、其他问题
1.本通知所指中心城区范围为：东至滨河西路，南至方山路，西至灵山路，北至职业中专，实验高中，螺蛳河以南（具体范围以附件为准）。
2.为加快解决各类历史遗留问题，有效化解社会矛盾，维护群众合法权益，由内乡县不动产统一登记制度建设领导小组定期组织相关成员单位召开联席会议，对于以往文件没有涉及到的问题，各相关成员单位根据各自职责，集中讨论形成一致意见，报县政府审批后执行。
3.涉及小产权和不符合城乡规划的房屋，不能通过此文件合法化。
4.以往县政府文件中与本通知内容不一致的以本通知为准，本通知未明确的继续按以往县政府文件执行。
附件：内乡县中心城区范围图（红线范围内）
2021年8月12日（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
篇六：处理不动产登记遗留问题实施方案
第十六条经县级以上政府批准实施重点工程拆迁项目棚户区改造城中村改造等建成的安置房以及房改售房房屋归属人签订购房协议安置协议取得合法有效的销售不动产凭证且已依法履行相关义务因历史原因造成相关手续无法完善而影响房屋归属人取得不动产权证的经区政府管委会组织相关部门进行调查认定可将办理不动产登记与售房单位建设单位完善手续并行办理同时在不动产登记簿中加以标注化解中心城区城镇居民住房产权历史遗留问题实施细则
第一章适用范围和条件适用本细则的城镇居民住房产权历史遗留问题的项目（以下简称“项目”），应同时满足以下条件：第一条在德州市中心城区（德城行政辖区）总体规划确定的城区、镇区规划建设用地范围内；第二条项目相关手续不全且于2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前房屋已出售的；第三条经区政府（管委会）研究确认不适宜于拆除或没收的；第四条土地、房屋归属无争议的。第五条“小产权房”以及纳入《山东省烂尾工程及闲置厂房专项整治三年行动方案》的项目不适用本细则。
第二章处置措施第六条对未办理用地手续的项目，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续；涉及违法违规用地
的，依法依规处置后再行完善用地手续。土地使用权的处置方式和土地出让金的缴纳标准可按《德州市人民政府办公室关于解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》（德政办发〔2019〕9号）办理。
第七条2005年12月31日前在城镇国有土地上建成、无土地权属来源资料的住宅小区，由各区政府（管委会）确定土地使用权的处置方式。
第八条对土地权属来源清楚但未办理房产登记的或无土地权属来源资料但已办理房产登记的个人房屋，区政府（管委会）对土地及地上建筑是否存在违法情况进行认定并出具具体办理意见，先完善房屋或土地手续后，由房屋所有权人申请办理不动产登记。在完善房屋手续时涉及产权转移且应补缴土地出让金的，其中，土地用途为商业的按交易时点的土地评估价格缴纳，土地用途为住宅的按房屋交易价格的1%缴纳，房屋交易价格按德政办发〔2019〕9号文有关规定确定。在完善土地手续时，土地出让金可按德政办发〔2019〕9号文确定的补缴时点进行评估。
第九条已部分办理土地出让手续，超占部分完善土地出让手续的，其出让年期与已办理出让手续宗地部分相一致。
第十条对违反建设工程规划许可规定，存在擅
自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，区政府（管委会）可按项目建设时的有关政策标准，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题处置的文件，处置完成后，由自然资源部门出具符合规划要求的意见。无法确定责任主体的由区政府（管委会）作出具体处理意见。处罚和补缴费用的标准可按项目建设时的标准。
第十一条房屋工程建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或当地政府委托房屋安全鉴定机构、具有相应资质等级的设计单位，进行工程质量安全鉴定；需要进行实体质量检测的，应当由具有资质的工程质量检测机构进行检测。相关鉴定、检测机构对各自出具的检测鉴定报告或结论负责，并承担相应法律责任。
第十二条房屋工程经检测鉴定满足设计和标准规范要求的，检测鉴定报告替代竣工验收备案所需监督报告，有关部门依法为其补办工程竣工验收备案手续。不符合竣工验收条件或经检测鉴定不满足设计和标准规范要求的，建设单位、房屋建筑实际控制人应按标准规范要求进行整改。
第十三条按国家有关规定，应当办理消防手续的房屋工程，经依法处理后，补办消防手续。新版国家工程建设消防技术标准实施前，消防设计文件已经施工图审查合格的项目，可按施工图审查时适用的标准进行消防设计审查、消防验收和备案抽查；对于其中不属于一类高层住宅建筑或属于一类高层住宅建筑但消防设计文件未经施工图审查的其他居民住房工程，消防工程施工质量可由当地政府组织相关单位进行消防安全条件评估，评估合格的，建设单位据此申报办理消防备案手续。
第十四条当地政府和相关职能部门对项目所补办的审批手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据。
第十五条对建设单位依法取得商品房预售许可证，购房人签订购房协议、取得合法有效的销售不动产凭证且已依法履行相关义务，由于建设单位相关手续无法完善而影响购房人取得不动产权证的，经区政府（管委会）组织相关部门进行调查认定，并出具具体意见及责任分工后，可将办理不动产登记与向建设单位追溯法律责任完善手续并行办理，同时在不动产登记簿中加以标注。
第十六条经县级以上政府批准实施重点工程拆
迁项目、棚户区改造、城中村改造等建成的安置房以及房改售房，房屋归属人签订购房协议（安置协议）、取得合法有效的销售不动产凭证且已依法履行相关义务，因历史原因造成相关手续无法完善而影响房屋归属人取得不动产权证的，经区政府（管委会）组织相关部门进行调查认定，可将办理不动产登记与售房单位(建设单位)完善手续并行办理，同时在不动产登记簿中加以标注。
办理不动产登记过程中，要贯彻先税后证的原则，征收过户交易环节税收，维护房屋市场交易秩序。
第十七条房屋所有权多次转移、但未同步办理土地使用权转移的，经调查核实，对转移链条清晰且相继取得房屋所有权证书、转让合同无特殊约定的，可由现房屋所有权证书记载的权利人申请，在德州市自然资源局门户网站和不动产所在地公告满15个工作日无异议后，注销原土地使用权证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。
第十八条项目建设单位存在的，由建设单位作为完善项目相关手续责任主体。责任主体负责按照当地政府确定的方式申办完善项目产权相关手续和不动产首次登记。
第十九条项目建设单位已终止，有联建单位的，
由联建单位作为完善项目相关手续代办主体；无联建单位但有归属主管部门的，由归属主管部门作为完善项目相关手续代办主体；建设单位已终止，无联建单位且无归属主管部门的，由区政府（管委会）指定街道办事处等机构作为完善项目相关手续代办主体。代办主体负责按照区政府（管委会）确定的方式代为办理项目产权相关手续和不动产首次登记。
第二十条符合首次登记条件但项目责任主体终止的，购房人可凭购房合同等权属来源证明和未登记原因说明申请登记。不动产登记机构受理首次登记申请后，将有关情况在德州市自然资源局门户网站和不动产所在地予以公告，公告三个月期满无异议的，予以登记。
第二十一条土地和房屋产权证书记载用途不一致的，按照原证书记载用途分别注明，未经批准不得改变已登记的用途。
第二十二条在化解城镇居民住房产权历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，由行业主管部门出台“黑名单”纳入标准及相应联合惩戒措施，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。
第三章组织保障第二十三条市政府成立由分管副市长为组长，市发改、司法、财政、自然资源、住建、行政审批、人防、信访、城管、税务、区政府（管委会）相关负责人为成员的工作专班，下设办公室，办公室设在市自然资源局。专班会议由组长召集，根据工作需要，研究解决各区政府（管委会）上报的重大事项，落实市级权限承担的具体工作。第二十四条各区政府（管委会）成立解决不动产登记历史遗留问题工作专班，负责组织、领导和协调本行政辖区内不动产登记历史遗留问题处理工作。工作专班设立办公室，做好解决城镇居民住房产权历史遗留问题的日常工作。工作专班每月向市工作专班办公室上报工作进展情况。
第四章职责分工第二十五条自然资源分局：负责审理城镇居民住房产权历史遗留问题工作中涉及的土地、规划手续，提出处理处罚意见，组织好不动产登记的前期工作。第二十六条区住建局：负责完善消防等手续。第二十七条区行政审批局：负责完善工程竣工
手续。第二十八条德州市城市管理局:负责对房屋开发
建设单位违反城市规划、建设方面的违法违规行为进行处罚。
第五章有关要求第二十九条区政府（管委会）要加强领导，落实属地管理主体责任，敢于担当、勇于负责，加快推动辖区内城镇居民住房产权历史遗留问题化解，要成立工作专班，梳理城镇居民住房产权历史遗留问题，确定项目清单、建立台账、明确职责。制定解决历史遗留问题的路线图和时间表，对账销号。各部门要在工作专班领导下各司其职，密切配合，简化程序，提高效率。第三十条区政府（管委会）依照《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号），参照本实施细则工作模式负责集中组织解决本行政辖区内民营企业土地房屋产权历史遗留问题。第三十一条各县（市、区）在解决不动产登记历史遗留问题时可参照本实施细则。
第三十二条在化解城镇居民住房产权、民营企业土地房屋产权历史遗留问题中，对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。
本实施细则自印发之日起施行，有效期至2025年6月29日止。
篇七：处理不动产登记遗留问题实施方案
解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动市区不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定本方案。
一、基本原则（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。（二）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。（三）依法依规，维护稳定。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性普遍性问题，分类制订解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。二、处理办法（一）范围界定。本方案解决的土地历史遗留问题是指：2016年10月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办
理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，不动产统一登记后办理不动产登记时土地手续不完善的房屋（不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下8类房屋：
1.已购公有住房。2.已购经济适用住房（含棚户区改造房），符合上市交易条件的。3.市区各单位的集资建房。4.使用划拨土地的居民自建住房。5.办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。6.在出让工业用地开发建设的居住用房。7.使用划拨土地的经营性用房。8.土地使用年限已满的经营用房。（二）处理依据及办法。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》，参照《财政部国土资源部建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》（宁国土资发〔2017〕342号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发***不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》（宁国土资发〔2016〕542号）等法律法规和文件精神，对市区不动产登记中土地历史遗留
问题进行分类处理。1.分摊面积。住宅小区的土地全部分摊到户，即按该小区土地面
积除以小区总建筑面积，乘以每户建筑面积，分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的，以独有面积计算。
2.出让年限。住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算，或按照政府出让土地的批复时间计算，统一按照住宅70年、商业40年出让。
3.交纳土地出让金计算标准。（1）已购公有住房、经济适用住房（含棚户区改造房）、集资建房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的15%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价10%的，按10%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（2）居民自建住房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（3）规划、建设手续齐全，但没有土地供应手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（4）在出让的工业用地上建设的商品住房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，由现使用权人按照评估价款补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（5）经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的，由市自然资源局审核，符合城乡建设规划可以继续出让的，委托第三方中介机构评估，在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议，按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。
三、办理程序1.房屋所有人持权属来源证明材料（原房屋产权证、国有土地使用证，或者原房屋建设单位开具的房产建设情况说明），到市自然资源局核算补交出让金金额，开具土地出让金缴款单。2.房屋所有人持缴款单在补交出让金金额，开具土地出让金缴款单，缴纳土地出让金。出让金发票应注明缴款人、交款时间、面积等。3.***市自然资源和不动产确权登记事务中心依据缴纳出让金发票办理不动产登记。办理时，应注意宗地范围内土地为共用的，应在备注中注明出让面积。四、几点要求（一）加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，积极推动各类问题快速、有效化解。成立不动产登记遗留问题处理领导小组，由分管副市长任组长，市政府副秘书长、自然资源局局长为副
组长，市财政局、审计局、自然资源局、住建局等相关部门为成员单位，共同研究解决市区不动产登记遗留问题。
（二）明确各部门职责。市自然资源、住建、财政、审计等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。市财政局负责补交土地出让金的收缴工作。市住建局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作。市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补交土地出让金标准的核算工作。审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。
篇八：处理不动产登记遗留问题实施方案
不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践——以泉州市为例
摘要：为充分发挥不动产登记保护权益、保障交易、便民利民作用，打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，国土资源部先后下发了《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》、《压缩不动产登记时间实施方案》等文件，对解决历史遗留问题原则和提高办事效率进行了明确和要求。同时，各地“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开处理，在解决历史遗留问题方面做一些探索和实践。本文就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了**思路和解决办法。
关键词：不动产登记；遗留问题
1.不动产登记历史遗留问题的现状1.1政策规范性问题1.1.1土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。主要表现为有房产证无土地证，地上房屋虽然有建筑许可证等批件，但所占土地无合法审批手续；有的已办理了土地证，但地上房屋因项目竣工验收手续不全，或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证。且时间跨度较大，既有土地管理法和城乡规划法实施之前的历史存量房地产，也有近阶段违规违法所形成的房地产。1.1.2.土地、房屋审批与实际不一致问题。项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收，导致不能办理权证。1.1.3.在非住宅用地上建设住宅的登记问题。非住宅用地上建有部分住宅，且该房屋已房改给个人，有的已办理了房产登记。无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。1.1.4.关于宗地的分割与合并问题。部分房屋压（或超越）宗地红线，需将相邻宗地（两宗地均为同一权利人）合并成一宗地，但两宗地土地性质、年限或用途不一致，无法合并。1.1.5.房地产开发项目重复抵押问题。实施不动产统一登记前，房地产开发项目的土地大多已在土地管理部门办理土地抵押登记，在未注销土地抵押的情况下，只是简单征得土地抵押银行同意后，房地产公司就进行房屋预售，此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记。上述做法实际形成同一物权重复抵押情况。如果到期开发企业无力还贷，银行在土地抵押款无法偿还时也不愿注销土地抵押权，则购房群众将无法顺利办理分户不动产权证。1.1.6.建设项目中公共基础性设施的登记问题。小区社区用房、物业用房、公共设施用房及幼儿园、学校等配建工程，其产权人如何界定，如何进行登记等都存在问题。1.2业务操作性问题1.2.1受理抵押登记范围问题。包括在受理不动产抵押登记时，对抵押权人主体资格怎么认定，民间借贷抵押能否办理。对上述情况各地在实际操作中掌握的标准不一，常引发企业群众的投诉。1.2.2.注销登记问题。不动产统一登记实施前，因征收（拆迁）导致不动产已
灭失但未办理注销登记的；或因其他原因房屋拆除（如危房避险）或倒塌的，原权利人能否直接申请办理土地使用权或房屋所有权注销登记。
1.2.3.原土地、房屋登记内容信息不一致问题。如因土地用途和房屋登记用途依据标准不一，导致两者登记用途不一致；又如原土地、房屋登记地址不一致；还有些单层独占土地的老房子，土地登记面积和房产发证面积一般也存在差异。
1.2.4.土地、房屋权利人不一致问题。因房地权证变更不同步，环节缺失导致房地权利主体不一致，现房屋权利人无法申请房地一体的不动产登记。
1.2.5.登记信息与实际现状不一致问题。如有的已登记房屋已灭失（含部分灭失），或部分发生新建、改建、翻建、加层等时，如何办理转移登记；又如已登记房屋（以幢为单位）实际已拆除（或部分拆除）如何办理抵押登记等问题。
1.2.6.未办理继承公证的不动产登记问题。原国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》只是作了比较原则性的规定，如何在实践操作中尽到合理审慎的审查义务各地理解不一。
1.2.7.离婚析产单方当事人要求变更不动产归属问题。实践中存在离婚析产一方要求变更或撤销财产分割但一方不愿配合办理的情况。
1.2.8.变更登记与转移登记的区分问题。因现有权利主体的变化多样性，实践中权利人名称变化时，对其是不同权利人之间的物权转移还是单纯更名，不太容易把握。
1.2.9.司法处置的不动产原权利人共有关系查询认定难问题。在对经司法途径拍卖的住宅类不动产办理转移登记时，往往已无法联系原不动产权人，导致无法核实该户不动产权情况，给受让人办理交易过户时税额的核定带来困难。
2.妥善处理有关历史遗留问题的思路2.1对政策规范性问题采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同当地党委政府向上级党委政府或不动产登记业务主管部门请示报告，上下联动、及时研究起草处理政策或解决操作规范，确保此类问题妥善处理。2.2对业务操作性问题通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由各地自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出妥善处理意见，报请人民政府出台政策，使同类问题有据可依。2.3对技术保障性问题进一步加快推进不动产登记标准化体系建设，制定切合实际的不动产权籍调查和成果审核工作机制，从业务事项设置、服务规范、业务培训、制度建设等方面形成行业标准，确保业务规范统一，登记操作行为合法合规。不断优化不动产登记信息系统平台，消除系统漏洞，提升操作便捷度，满足不动产登记业务办理的需要。3.实践与建议3.1加强领导，建立疑难问题处理工作机制面对层出不穷的疑难登记问题，需要建立一套较为完善的处理工作机制，确保企业和群众的诉求能够有机构有人员及时予以处理解决。从泉州市各地的实践情况看，一是要在各不动产登记办事大厅统一设置疑难问题兜底处理窗口或办公室，实行值班长制度，由各不动产登记服务中心主任任总值班长，中层以上领导
篇九：处理不动产登记遗留问题实施方案
解决不动产登记历史遗留问题工作实施方案为进一步加快解决我县不动产登记历史遗留问题，切实保障权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《印发关于解决商品房购房者产权登记权益遗留问题实施方案的通知》（XX政办发﹝XX﹞137号）和《关于加快解决房屋产权登记历史遗留问题操作办法的通知》（XX政办发﹝XX﹞139号）文件精神，结合我县不动产登记工作实际，特制定本工作方案。
一、工作原则按照“尊重历史、实事求是”的原则，先易后难，一事一议，逐题会商，分类实施。在满足用地不触犯“红线”、符合城市总体规划、质量检测合格、符合消防技术标准的四项基本要求的前提下，要“先办证，后完善，再追责”。造成问题的开发企业的主体责任要追究，不可推脱。在解决历史遗留问题时，相互之间要并行处理，彼此不相互制约，要具有创造性、突破性和可操作性。二、适用范围本办法适用于解决XX行政区域内，已入住但无法按期办理不动产登记的历史遗留问题。三、组织机构及职责分工（一）组织机构
成立XX解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组，负责组织、领导和协调遗留问题处理工作。领导小组办公室设在县国土资源局，负责协调各成员单位做好解决遗留问题的日常工作。
（二）职责分工1、县国土资源局：承担领导小组日常协调工作。负责对登记工作中发现的历史遗留问题进行汇总，提出拟办意见。跟踪解决历史遗留问题工作进展情况并向领导小组报告，提出召开领导小组会议建议，传达县政府相关工作部署。负责审核历史遗留问题中涉及的土地手续，提出处理意见。依据领导小组决定办理不动产登记。2、XX办事处：对本区域内的历史遗留问题进行审查确认，负责本区域内信访稳定工作。3、县规划局：负责审核历史遗留问题中涉及的规划手续，提出处理意见。4、县城建局：负责督促开发企业或已建成商品房所在乡镇政府（办事处）办理工程质量验收备案手续。5、县综合执法局：负责对开发建设单位违法违规行为进行处罚。6、县消防大队：负责对历史遗留项目开发建设单位办理的消防安全检测结果进行确认，提出处理意见。7、民政局：负责对历史遗留问题涉及本单位职能的有关事项提出处理意见。8、县国税局、地税局：负责对历史遗留问题欠税情况进行核实并追缴，为购房者办理相关完税手续。
9、县市场监督管理局：负责依据工商登记档案核实历史遗留项目建设单位的企业法定代表人、股东及分支机构负责人等企业基本信息，并对其营业执照提出处理意见。
10、县财政局：负责对领导小组确定的需要由县政府承担的解决历史遗留问题工作中发生的费用进行落实解决,及收取土地出让金事宜。
11、县公安局：负责对历史遗留项目建设及销售过程中存在的合同诈骗、逃税及职务犯罪等行为进行立案侦查，协助各成员单位寻找建设单位法定代表人及相关负责人。
12、县人民法院：负责历史遗留项目的立案和审理，违法犯罪问题的查处及有关资产查封和处置等工作。
13、县信访局：负责协助做好历史遗留问题上访群众的信访稳定工作。
14、县政府法制办：负责历史遗留问题涉及政策法规方面的疑难问题咨询，提供法律援助。
15、县人防办：负责人防工程验收相关工作。16、县国资局：负责国有资产转让监查、审批等事宜。四、工作程序（一）归集汇总历史遗留问题XX办事处负责对本区域内有历史遗留问题的项目进行情况归集并核实相关资料，包括条件确认、要件确认、现场勘查、与开发企业
核对购房人名单；督促开发建设单位办理质量鉴定和消防检测手续；本着先易后难的原则，向领导小组办公室提出书面申请。
领导小组办公室对阜昌、大宁街道办事处提报的有历史遗留问题的项目及相关材料进行汇总并报送领导小组。
（二）领导小组研究决策领导小组组织各成员单位召开联席会议，对历史遗留问题逐一进行研究和决策，形成处理历史遗留问题会议纪要。（三）启动办证、完善及追责工作县国土资源局按照领导小组决策意见，为有历史遗留问题项目的权利人启动办证程序；各成员单位依据各自的职责分工，督促并协助开发企业对历史遗留问题进行限时解决，并追究造成问题的开发企业的主体责任。五、工作要求（一）高度重视，加强领导。领导小组各成员单位要把解决权利人无法办证问题列入重要工作日程，由单位主要领导作为第一负责人，由一名分管领导和相关业务部门专门办理。（二）各司其职，紧密配合。领导小组各成员单位要按照此项工作的职责分工开展工作，加强沟通、密切配合。领导小组办公室要建立协调、顺畅、务实的工作机制，确保各项工作高效透明。（三）加强督导检查和问责。领导小组各成员单位要严格执行领导小组做出的各项决策，加强工作统筹，强化督导检查，对工作中成
绩突出的单位和个人进行表彰，对推诿扯皮、玩忽职守的单位及个人要进行追责。
篇十：处理不动产登记遗留问题实施方案
鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2021.05.122021.05.12
宏观调控和经济管理综合规定地方规范性文件现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：
为稳妥解决当前我市国有建设用地上不动产登记中的历史遗留问题，切实维护群众和企业等权利人合法权益，化解信访矛盾，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）有关规定，结合我市实际，经市政府同意，提出以下指导意见。
一、处理原则（一）尊重历史、兼顾现实用历史的观点正确对待历史遗留问题，用相应时期的政策法规考虑历史遗留问题，依法依规、分类处理，提高服务质量和服务效率，营造便民、利民环境，努力化解社会矛盾。（二）先行登记、并行完善已合法取得房屋所有权证书的购房人，在申请办理不动产登记时，涉及开发单位土地未登记、房地用途不一致、房地范围或权利人不一致、项目跨宗地建设等各类历史遗留问题的，按照“先行登记、并行完善”的原则，正常为购房人办理相关登记手续后，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法完善相关手续。（三）政府统筹、部门联动维护政府诚信、主动作为、敢于担当。按照属地化管理原则，由不动产所在地区政府、开发区管委会根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，统筹协调自然资源、住建、审批、国资、财政、税务等部
门补办相关手续，切实解决历史遗留问题。二、指导意见（一）政府回迁房处置后无法办证问题以销售、抵顶工程款、以券选房等方式进行处置的已列入国家棚改计划的政府回迁房部分房源，按以
下程序办理不动产登记：1.已办理房屋首次登记的，属于区政府、开发区管委会处置的回迁房，由区政府、开发区管委会指定
相关单位办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同和结算安置单，市住房保障服务中心盖章确认并开具房屋销售发票。涉及处置回迁网点的，由市国资委和市机关事务保障中心办理认证手续。各区政府、开发区管委会需将销售房屋款项全额上缴市财政用于我市的保障性住房建设，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。属于市城投公司处置的回迁房，由其负责办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同、发票和结算安置单，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。
2.未办理房屋首次登记的，各区政府、开发区管委会指定相关单位提供现有的房屋建设审批手续，市不动产登记中心为其容缺办理房屋首次登记，区政府、开发区管委会要承诺补齐房屋建设的相关审批、验收手续以及补足棚改房源开工任务数的缺口。各区政府、开发区管委会的相关单位要为购房人出具购房手续，用于办理不动产权证。涉及使用市财政建设资金的，由各区政府、开发区管委会、市城投公司等，会同市财政局、市住房城乡建设局核算资金，并向市财政局出具应上缴资金承诺函，保证承诺期限内足额上缴。
上述回迁房涉及资产划转的，由市财政局、市国资委配合相关单位出具资产划转手续,市税务局配合出具税务认证手续。对于今后各区政府、开发区管委会自行处置回迁房、棚改房的，不予办理不动产登记。
（二）已入住小区无法办证问题经各区政府、开发区管委会排查，列入我市解决居民已入住小区尚未办理产权证调查台帐的，对于尚未办理房屋首次登记的小区，由房屋开发企业或建设单位负责完善土地、规划、消防、质量鉴定手续后，办理房屋首次登记。对于房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合的，由房屋所在地区政府、开发区管委会承担主体责任，指定相关单位代替开发企业或建设单位完善手续，办理房屋首次登记。对于已办理房屋首次登记的小区，房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合，购房人可提供购房合同或协议、购房发票或收款收据，由所在区政府、开发区管委会的相关单位代为出具结算安置单等相关登记手续，税务部门收缴契税，住建部门收缴住宅专项维修资金；市不动产登记中心依据上述手续为购房人办理不动产权证。因房屋涉及抵押、查封、涉法涉诉、权属不清、房改或集资建房审批、购房手续缺失、欠税等情况的，所在地区政府、开发区管委会应当积极协调贷款银行、相关法院、房屋开发企业或建设单位等部门，厘清
问题原因，化解历史问题。房屋开发企业或建设单位作为责任主体，要依法履行责任，帮助购房人办理不动产登记。银行、法院、住建、审批、税务等相关单位要提高站位，敢于担当，积极配合解决历史遗留问题。
（三）房屋已登记，土地未登记问题以房改房、集资房及经济适用房等手续办理房屋所有权证的政策性住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，土地用途登记为住宅，土地权利类型登记为划拨，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会按现状补办划拨用地手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证。以商品房手续办理房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，土地权利类型登记为出让，年限自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，住宅70年，商业40年，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证书。其中，在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施之前，已由原市统建开发管理办公室与开发企业签订开发协议的项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，协调市住房城乡建设局、市财政局、市税务局、市自然资源局等相关部门，按照开发协议明确的界址，为开发企业补办协议出让手续。未签订开发协议的项目，四至界线清楚、形成完整小区或独立院落的，按实测界线补办协议出让手续；界线不清楚的，以建筑物基底确定宗地界址，补办协议出让手续。已办理划拨土地使用证，但以商品房手续办理住宅所有权证的棚户区改造项目，在购房人申请办理不动产登记时，土地权利类型登记为出让，年限70年，自土地证起始日期起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续。独栋的非住宅项目，可按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，直接按划拨土地使用权办理登记。带独立院落的非住宅项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会按照项目建设时的政策规定，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式为权利人补办用地手续后，办理相关不动产登记手续。（四）房屋和土地登记用途不一致问题开发企业在出让性质的住宅用地上，经规划部门批准建设了商业网点，购房人已经办理了商业用途房屋所有权证的，在申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按商业确定土地用途，出让年限40年，年限自住宅用地出让之日起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发企业补办协议出让手续，追缴土地出让金。尚未办理房屋首次登记的项目，先由开发企业按规定完善商业用途出让手续，缴纳土地出让金后，再办理房屋首次登记。
非住宅项目房地用途不一致的，继续分别按照原房屋、土地用途进行登记，有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。权利人有统一不动产用途需求的，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法办理变更用途批准手续，房屋登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金。
（五）房地范围不一致问题已取得房屋所有权证的购房人，在申请办理不动产登记时，发现房屋超出批准用地范围的，市不动产登记中心可先按原宗地界址和宗地信息办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，查明超出界址原因，完善相关手续后，按批准内容重新核发不动产权证。（六）项目跨宗地建设问题已取得房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，发现建筑物跨宗地建设未超出批准用地范围的，市不动产登记中心可按建筑物占土地面积较大的宗地办理登记手续。尚未办理房屋首次登记的，经不动产所在地区政府、开发区管委会进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。宗地合并时，涉及出让剩余年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可由开发单位补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。非住宅项目先办理宗地合并、分割等手续后，再办理不动产登记。（七）房屋和土地权利人不一致问题因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利人主体不一致的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及非住宅划拨国有建设用地使用权转让的，上报不动产所在地区政府、开发区管委会批准，符合划拨用地目录条件的，可继续以划拨方式使用；不符合划拨用地目录条件的，依法补缴土地出让价款，办理土地协议出让手续。（八）欠缴土地出让价款和相关税费问题房屋已销售且已入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，市不动产登记中心在报经不动产所在地区政府、开发区管委会同意后，可按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。（九）补办用地手续主体问题住宅及结建的非住宅项目用地手续，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，依法要求开发企业限期补办；拒不配合的，应通过部门协商、列入失信名单或司法程序予以解决。不可将开发企业应承担的
责任及应缴纳的土地出让金转嫁到购房人身上。开发企业灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地区政府、开发区管委会指定的机构或组织代为申请办理。非住宅项目用地手续，由现权利人申请补办。
（十）政策性住房上市交易土地登记问题已取得房屋所有权证的经济适用房、房改房、集资建房等政策性住房上市交易时，按照市财政局、市住房城乡建设局《关于调整房改房和经济适用房上市交易土地出让金征收标准的通知》（鞍财综〔2021〕9号）规定，按税务部门计税价格的1%征收土地出让金后，市不动产登记中心可将土地权利类型登记为出让，年限70年，自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，不再履行土地出让报批手续，不再签订土地出让合同。（十一）原房屋登记档案资料不齐全问题调整、完善原登记档案资料不齐全的国有土地房屋办理不动产登记的相关政策。将民营企业到规划部门办理规划验收及建设工程规划许可证（正本）调整为“已核发建设工程规划许可证（副本）的，由市行政审批局对企业房屋进行规划验收，并出具建设工程规划许可证（正本）。未核发建设工程规划许可证（副本）的，非工业项目，由市自然资源局出具符合城市总体规划的意见，由市行政审批局在现状核位图上盖章确认；工业项目，由市自然资源局各分局会同各区（管委会）审批局在现状核位图上共同盖章确认。”将各城区相关部门对原房屋产权证出具认证意见调整为：“权利人提供房产证原件，有登记档案或登记台账的，经现场核实，房屋未改、扩建，房屋建筑面积与发证面积基本相符，市不动产登记中心按照实测的房屋建筑面积换发不动产权证；如房屋已改扩建的，需补办相关建设审批手续。无登记档案或登记台账的，由权利人出具原房产证真实有效的承诺书，市不动产登记中心现场核实后，在官方网站公告15个工作日无异议的，换发不动产权证。对于只能提供原房产证复印件且无登记档案或登记台帐的，还需由权利人在鞍山日报或千山晚报刊发房产证的遗失作废声明。”高新区、经济开发区、汤岗子新城权利下放期间办理的房产证无需再补齐登记要件，参照上述有关意见办理。（十二）商品房小区中地下非人防部分问题对已经通过资金监管方式从原市房产局获得商品房预售许可的地下非人防部分，市不动产登记中心可按照正常商品房手续，先行办理不动产登记。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发建设单位办理地下空间协议出让手续，补缴土地出让金。市住房城乡建设局根据协议出让补充合同约定，将原资金监管账户中的预缴款按照多退少补的原则，直接划转至土地出让金收缴账户后，解除该部分的资金监管。三、有关要求
（一）各区政府、开发区管委会要高度重视历史遗留问题化解，按照属地政府主导、相关部门联动配合原则，建立完善用地手续的工作机制，明确工作部门和工作人员，及时接收、处理不动产登记部门的反馈信息，建立问题台账，明确责任主体、措施和时限，加快推进。
（二）上述指导意见旨在保护权利人合法权益，先登记、后完善、再追责，决不允许违法违规行为借机搭车，不能通过不动产登记将违法问题合法化。
（三）坚持疏堵结合、严控新增。加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管，从源头上避免出现新的历史遗留问题。鞍山市人民政府办公室2021年5月12日
——结束——
篇十一：处理不动产登记遗留问题实施方案
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告处理不动产登记历史遗留关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思
路
不动产
登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施
前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑
或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动
产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过
程中出现的各种无法正常统一登记的问题。
为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解
社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记
历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，
本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情
况汇报如下：
一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋
11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。
实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土
地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万
本、房屋所有权证50.17万本。20__年8月全市实施不动产统
一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设
项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也
是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法
律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人
只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登
记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登
记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映
等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗
留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对
这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10
种原因。
１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅
自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工
验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主
体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;
８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、
经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样
导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被
司法查封等。
在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等
21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或
开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办
证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、20__年
10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题
协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机
构，负责房地产登记遗留问题处理工作。
２、20__年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”
等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有
关问题的通知》（政办法[20__]29号）文件。
３、20__年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产
中心，进一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记
遗留问题处理效率。
4、20__年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小
组，对20__年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出
台会议纪要9个，帮助解决了
东城雅苑等13个群众反
映强烈的项目登记办证问题。
５、20__年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，
重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历
史遗留问题清单，力争在20__年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。
3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别
部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；
篇十二：处理不动产登记遗留问题实施方案
关于不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见。
一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题
（一）凡1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由区城乡规划办公室或镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。
（二）水东地区，凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他各镇在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。
二、有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题
超建部分先由区城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇政府（街道办）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。
三、房屋基底超出用地红线的问题（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：1.有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的。以“不改变原发证面积”为原则，区城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整。然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证，没有房产证，房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。
（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的。先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处。区规划办公室核实是否超容积率，对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。
四、房屋实际面积超出房产证登记面积的问题（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证的进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办
理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出
房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。
（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。
五、房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题
先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见，属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。
六、有房产证，没有土地权属来源问题（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权
证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。
（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告，经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。
(三)如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证，没有权属来源的。可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由区城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。
七、土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题（一）如属房屋多次转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规【2018】7号）办理。（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的。需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。（三）利用个人土地进行开发，建成后将房屋分割转移，
篇十三：处理不动产登记遗留问题实施方案
镇雄县《关于妥善处理县城规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》政策解读为加快推动县城规划区不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，提升不动产登记服务水平，经经县委第十二届第八十一次常委会议和县十六届人民政府第52次常务会议讨论通过，印发了《关于妥善处理县城规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》（镇办发〔2020〕18号）。现就本意见有关内容解读如下：
一、制定背景
我县自2016年不动产统一登记以来，由于历史上房地分开管理、登记不规范、相关法律法规标准变化等原因，在不动产登记中存在房地不一致、超面积建设、无审批手续等一系列历史遗留问题，导致群众办证困难。自然资源部和省、市人民政府对不动产登记历史遗留问题的解决非常重视，要求各地展开调查并研究处置办法。为加快推进县城规划区不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，根据相关法律法规，结合我县实际，制定了本意见。
二、法律和政策依据
本意见以《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《建筑法》《人民防空法》《消防法》《土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规章为依据，参考《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》（云国土资发〔2018〕14号）、《中共昭通市委办公室昭通市人民政府办公室印发〈关于集中处理全市城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的指导意见〉的通知》（昭办发〔2020〕5号）等相关文件精神制定而成。
三、适用范围
2016年12月31日前，县城规划区范围（以《镇雄县城总体规划修编2009-2030》中明确范围为准）内国有土地上已建成且投入使用的项目（房屋），因各种历史原因（立项、规划、用地、建设、消防、竣工等手续不全，建设单位注销、失联等），造成相关权利人不动产登记无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。
四、主要内容
按照历史遗留问题房屋类型及不动产登记要件材料，依据相关法律法规，结合全县实际，分为3个大类22种情形，分别制定完善手续、办证、处罚标准等处理意见。
（一）居民自建房（含安置房）
归纳为6种情形分别提出处理意见：（1）有土地权属依据、无规划许可手续或规划许可手续不完善且不影响城市规划的，按标准处罚后补办手续予以登记办证；（2）已办理规划许可手续或《房屋所有权证》、无土地权属依据的，对土地权属进行认定，属占用国有土地的，按标准处罚后，以土地评估价格收取土地成本费、出让金，完善用地手续后予以登记；（3）没有权属依据或权属依据不完整、属于政府“统规自建”的，对土地权属和房屋面积进行认
定，出具规划核实意见后予以登记；（4）超占土地面积或建筑面积的，按标准处罚，以土地评估价格收取土地成本费、出让金，签订补充合同，出具规划核实意见后，予以登记（超占部分属于集体建设用地的，需先组织报批后再完善用地手续）；（5）房屋已发生交易需办理不动产登记的，由房屋实际使用人提供有效购房凭据及相关证明材料，缴清相关费用后予以登记；（6）存在临时私搭乱建、影响房屋整体风貌的（包括在房屋顶层、外侧立面、相邻地块加建或扩建建（构）筑物等），需进行整改符合要求后方可予以办理。意见中还明确了对无土地批准手续或超批准土地面积、无规划许可手续或建筑超批准面积的处罚标准。
（二）单位集资建房、房改房、经济适用房（含原县属国营房地产开发有限公司建设项目）
归纳为11种情形分别提出处理意见：（1）持有房屋所有权证未进行交易的，由县自然资源局查实土地权属依据后予以登记；（2）有房屋权属依据，无土地权属依据的，由用地单位出具情况说明后予以登记；（3）有土地权属依据，无房屋权属依据的，由用地单位或业主代表提供原始建房依据，经规划核实符合城市规划且房屋安全质量鉴定为合格后，予以登记；（4）未办理房屋产权证、土地使用证或无法提供相关证明文件的，由用地单位提供有关权属依据和情况说明，经相关职能部门审核，报县人民政府批准后，凭有效凭证办理登记；（5）建设单位立项批复、用地批准手续、规划许可等资料与现状不相符且未办理过房产证的，由原建设单位申请，相关职能部门审核，报县人民政府批准后，予以登记；（6）超批准土地面积建设的，由原建设单位或业主代表统一申请，按照原土地性质（划拨或出让）补办用地手续；（7）原房改房业主只拥有部分产权的，由业主向县住建局申请，购买取得完全产权后予以登记；（8）属于单位职工全额集资建房且手续齐备的，由原用地单位牵头按程序申请办理登记；（9）已办理房产证但未办理土地分割登记的，由原用地单位牵头提供土地证等相关资料，统一申请办理土地分割登记；（10）房屋已发生交易需办理不动产登记的，由房屋实际使用人提供有效购房凭据及相关证明材料，缴清相关费用后予以登记；（11）存在私搭乱建的，需整改符合要求后方可予以办理。
（三）商品房
一是按照证责分离的要求，归纳为5种情形分别提出处理意见：（1）已完成竣工验收的，对购房人已完整履行房屋买卖合同义务的，按程序审核后予以登记；对开发建设单位拖欠税费的，依法追缴后按程序办理登记；对开发建设单位拒不提交相关资料影响办证的，由相关行政主管部门查档出具情况说明后按程序办理，并对开发建设单位及其法人代表、股东实施联合惩戒，依法追究其法律责任；对开发建设单位拒不配合履行办证义务的，由小区业委会或业主代表统一申请，注销原开发建设单位的土地证，购房人凭有效凭证办理登记。（2）已交付使用但未竣工验收的，督促指导建设单位组织开展竣工验收，限期补办验收手续。（3）未竣工已交付使用的，督促建设单位限期完成相关设施建设，开展单项验收、规划核实和竣工验收备案，达到办证条件后启动登记。（4）超原批准土地面积的，按标准处以罚款，根据当时取得土地价格补缴土地出让金、缴纳土地报批费及相关费税，完善用地手续后予以登记。（5）已办理《房屋所有权证》多次转移未同步取得土地证的，依法公告注销原土地使用证后，予以办理。二是明确了相关处罚标准及土地出让金缴纳标准。三是对专项验收、规划核实未通过的各种情形明确了相关处理意见。其中：绿地率无法整改达到要求的，所缺绿化按300元/平方米缴纳绿化建设费；停车位无法整改达到要求的，所缺车位按11万元/个车位缴纳城市公共停车场建设费；小区公共配套服务设施及市政公用配套设施建设无法整改达到要求的，
所缺设施按1800元/平方米缴纳公共设施配套费；建筑存在私搭乱建的，责令限期自行拆除满足规划审批要求后予以规划核实；对建筑不存在私搭乱建或存在私搭乱建但已整改到位的房屋，由建设单位及小区物业管理公司（或业委会）联合提交业主花名册，予以规划核实后，办理登记。
（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
篇十四：处理不动产登记遗留问题实施方案
海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见文章属性
•【制定机关】海口市人民政府•【公布日期】2019.03.21•【字号】海府[2019]32号•【施行日期】2019.03.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展
正文
海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见
为妥善解决我市历史遗留的房屋不动产权证办理有关问题，维护社会稳定，促进房地产业持续健康发展，本着尊重历史、实事求是的原则，根据有关规定，结合我市实际，提出以下意见。
一、2009年12月31日前，经规划、建设管理部门批准，在本市城市建成区范围内国有土地上建设并实际交付或实际使用，但因项目建设中存在问题未办理房屋所有权初始登记或不动产权首次登记的房屋，适用本意见。
二、适用本意见的房屋，建设单位存在的，由建设单位申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题；如建设单位主体已不存在或因其他原因不进行申请的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。
建设单位存在改制、合并、分立等情形的，由原建设单位权利义务的承接单位申请；没有承接单位的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。
三、申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的流程如下：（一）受理。申请人向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称
市遗留办）提出申请。1.由开发建设单位（或其承接单位）、业主委员会或物业服务单位组织业主申
请的，提交如下材料。（1）申请书。（2）建设单位的营业执照或组织机构代码证书；建设单位权利义务的承接单
位申请的，除提交承接单位的营业执照或组织机构代码证书外，还需提交建设单位不存在、承接单位承接申报事项权利义务的有关材料。
（3）由业主委员会或物业服务单位组织业主申请的，需提交小区业主共同决定办理或项目专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意办理的有关材料。
（4）建设单位或承接单位的企业机读档案、授权委托书、受委托人身份证；或者经小区业主委员会授权或业主共同决定的受委托人身份证复印件。
（5）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。
（6）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。（7）所属区公安分局出具的房屋坐落地址（含街道、门牌号）有关材料。（8）该项目实际交付或实际使用的相关材料。（9）其他必要的相关材料。2.由权利人个人申请（私宅）的，提供如下材料：（1）申请书。（2）申请人身份证复印件。（3）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。（4）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。
（5）所属区公安分局出具的房屋坐落地址（含街道、门牌号）有关材料。（6）该项目实际交付或实际使用的相关材料。（7）其他相关必要的材料。3.权利人个人申请单套房屋产权登记的，该房屋所在建筑或小区部分房屋已适用海南省处置积压商品房地产相关规定办理房屋登记的，申请人提供如下材料：（1）申请书。（2）申请人身份证复印件。（3）民事判决书、执行裁定书、仲裁书。（4）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。（5）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。（6）完税发票。（7）其他相关必要的材料。（二）审核。市遗留办受理后对申请人提交的有关材料进行审核，对影响房屋不动产权首次登记的遗留问题进行调查，分别向市国土、规划、住建、人防、环保、水务、消防、园林、气象等部门发出征询意见函。相关职能部门应及时就申报项目建设手续办理的情况、存在的问题、处理意见等情况反馈市遗留办。整栋建筑或整个小区内的部分房屋已适用海南省处置积压商品房地产的相关规定办理房屋不动产权登记的按以下方式审核：（1）向国土部门发送征询意见函，核实房屋所占用的土地是否仍在原开发建设单位名下、是否存在司法查封或抵押情形。（2）向规划、水务部门发送征询意见函，规划部门核实确认该建筑是否严重影响规划要求。申请事项不符合条件的，市遗留办应作出答复，并将相关材料等退还申请人。
（三）核准、登记。市遗留办应当在收齐各职能部门的验收或备案意见后，通知申请人提供具有相应资质的房产面积测绘机构对项目房屋面积测量，测绘成果报市住建部门审核备案，备案通过后，由市遗留办组织相关部门召开联席会议，对申报项目办理房屋不动产权遗留事项进行联合审核；经联席会议通过同意予以办理房屋不动产权首次登记的，由住建部门在网站及项目现场进行结果公示，公示期为5个工作日，公示期满无异议的，由申请人持申报项目的有关材料（联席会议纪要应内部流转）到国土部门办理房屋不动产权首次登记手续。
四、对符合本意见规定条件的项目在建设过程中存在的问题，在不违反有关强制性规定的前提下，原则上按该项目批建当时的有关规定，由相关部门协助出具处理意见。
五、项目已获规划许可，但建设单位擅自更改规划许可内容违规建设，或者规划报建资料缺失、规划验收未通过的建设项目，如不严重影响规划，由市规划管理部门出具认定意见。如严重影响规划，对合法部分先予以规划核实，其他不合法部分不予核实。
前款所称严重影响规划的建设项目，是指擅自改变规划许可的主要经济技术指标和内容且情节比较严重的。包括下列情形：
（一）占压原规划审批的道路红线范围的；（二）占用消防通道、公共绿地、高压供电走廊、地下管线、防洪排水等公共服务和基础设施用地的；（三）违反重要区域和重点地段规划控制原则的；（四）改变房屋使用性质的；（五）加层建设的；（六）将共有部分空间（包括屋顶、公共露台、结构层、架空层等）封闭改为室内房间的；
（七）其他严重影响规划的情形。六、建设工程质量安全监督部门应对申报项目是否通过工程质量验收予以确认，经确认因各种历史原因无法组织建筑工程质量竣工验收的项目，由申请人根据《海口市房屋安全管理条例》的有关规定，委托房屋安全鉴定单位对申请办证项目房屋进行鉴定，鉴定结论应满足国家标准规定的结构安全要求。七、依法应当经消防行政主管部门进行消防审批（备案）的建筑，未经消防审批（备案）或经审批（备案）不合格的，可按现状直接申办。该建筑应按项目行政审批或建成的时间确定适用的国家规范或标准，或通过具有消防安全评估资质的机构进行安全评估。不存在严重影响消防安全问题或经安全评估具备消防安全条件的，由消防部门出具验收意见。八、项目此前未经园林、环保、水务、人防、气象等部门出具验收或备案意见，但不影响房屋使用的，由相关部门依法依规出具确认意见。应当征收的行政事业性收费由有关职能部门依法征缴。九、依本意见实施的项目房屋不动产权首次登记，按照如下规定办理：（一）建设单位（或其承接单位）或权利人个人申请的，将房屋不动产权属等事项记载在登记簿后，向申请人核发不动产权证书。（二）业主委员会、物业管理服务单位组织业主申请的，将房屋不动产权属等事项记载在登记簿、房屋权属登记到建设单位名下后，由申请人代为领取并暂保管该不动产权证书。项目房屋不动产权首次登记后，涉及因房屋买卖及其他合法方式转让房屋并需办理房屋权属过户登记手续的，由房屋权利人依照有关规定另行向市不动产登记机构提出申请。十、土地超容积率应补交土地出让金和税金的，可先给予办理房屋不动产首次登记，首次登记时在不动产权证中注明未缴土地出让金和税金，应补交的土地出让
金和税金由相应的征收部门向建设单位追缴。因建设方擅自改变土地用途问题影响不动产首次登记的，经规划、国土部门确
认同意，可先给予办理房屋不动产首次登记。改变土地用途应补交土地出让金和税金的，由相应的征收职能部门向建设单位追缴。
十一、处理历史遗留问题中发生的房屋质量鉴定、消防检测、房屋测绘等服务性收费，由建设单位支付；建设单位主体不存在或因其他原因不能支付的，由业主委员会或物业服务单位组织业主归集后向服务单位缴纳。
十二、处理历史遗留问题中发生的应由建设单位缴交的税、费，由建设单位缴交，建设单位主体不存在或无力缴交的予以挂账，受让人履行应缴税、费义务后，可办理房屋不动产首次登记。对拖欠税、费的建设单位，由征收税、费相对应职能部门牵头，财政、城管、公安、工商等多部门配合，联合追缴建设单位欠缴的有关税、费，督促限期清缴，逾期不缴纳的，依法对其做出相应处理。
十三、根据本意见办理房屋不动产权首次登记的房屋，市不动产登记机构应当在房屋登记薄和不动产权证书中予以注记。
十四、市遗留办在解决办理房屋不动产历史遗留问题工作中发现建设单位存在违法行为的，应当告知有关行政主管部门依法予以处理。
十五、在处理历史遗留房屋不动产权属工作中，有关部门及其工作人员存在徇私舞弊、玩忽职守、受贿索贿、相互推诿等失职渎职行为，损害相关权利人合法权益的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十六、处理历史遗留的房屋不动产权属工作中，需有关职能部门提供资料的，有关职能部门应积极配合并无偿提供；对不积极配合的，追究有关人员的责任。
十七、本意见具体适用中的问题，由市住房和城乡建设局会同有关行政职能部门负责解释。
十八、本意见自发布之日起实施，有效期五年。2009年12月4日《海口市人
民政府关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见》（海府〔2009〕127号）、2010年4月21日《海口市人民政府办公厅关于印发海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知》（海府办〔2010〕132号）以及2012年9月5日《海口市人民政府关于延长〈关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见〉有效期的决定》（海府〔2012〕106号）同时废止。
海口市人民政府2019年3月21日
篇十五：处理不动产登记遗留问题实施方案
韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2021.01.152021.01.15
住房改革与发展地方规范性文件
现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合实际，现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下意见：
一、房屋已登记或经依法批准建设，土地未登记的问题（一）已取得房屋所有权属证或已办理规划报建手续，房屋使用土地权属来源合法，申请不动产登记的，不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定。1.使用国有土地的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的，其房屋落宗范围的国有土地视同已批准使用。其土地性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地，宗地红线按房屋幢基底现状（含阳台、飘台正射投影，下同）确定。2.上述房屋所有权人或报建申请人死亡的，其合法继承人可申请办理。3.上述房屋所有权人、报建申请人或其合法继承人申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按规定补缴土地出让金。1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的，按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金；1987年1月1日至2016年6月30日期间建成的，按该宗地现行基准地价
对应用途应缴地价的1.2倍计缴土地出让金。（二）房屋使用土地无合法权属来源的，不动产所在地的县级以上人民政府应当组织自然资源、住建
管理等部门依法处理，不动产登记机构依据有关处理证明材料办理不动产登记。1.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，并已办理首次登记，未办理转移登
记的，自然资源和住建管理等部门应当依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为。经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。
2.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，且已办理转移登记，颁发了房屋所有权属证的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该房屋不动产登记，房屋落宗土地性质原则上认定为划拨，土地用途按照房屋所有权属证记载用途登记。对原法人、非法人组织的违法违规行为，相关部门应依法依规另行处理。
（三）实行土地公有制前，通过购买房屋（土地）或租赁土地等方式使用私有土地，土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的，不动产登记机构可依据原“房契”“地契”等历史资料确权，并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨，土地用途登记为城镇住宅用地。上述房屋所有权人死亡的，其合法继承人可申请办理。但申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金。
（四）不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产登记。二、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题（一）土地权属来源合法，房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证，未同步办理土地使用权转移的，区分不同情形处理：1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请，不动产登记机构调查属实的，注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证，因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。（二）土地权属来源合法，但属划拨用地的，房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第（一）项规定审查确定建设用地使用权主体，经批准同意划拨转出
让的，房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。
（三）土地权属来源合法，开发建设项目工程已完成竣工验收，土地和房屋权属来源清楚，界址明确，且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，因项目法人、非法人组织主体资格灭失，不动产登记共同申请不能实现的，相关不动产的购买人（或房屋合法持有人）凭购房合同（或其它合法证明材料）、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的，办理登记。
（四）房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的，且不属于上述（一）（二）（三）中所列情况之一的，不动产登记机构不得为其不动产办理登记。
三、土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理问题（一）土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理的，自然资源部门应当会同相关部门依法处理建设开发项目超用地红线、超容积率等违法违规问题。不动产登记部门应当依据有关处理证明文件等材料受理、办理不动产登记申请。未经依法处理的，不得受理该不动产登记申请。（二）不动产统一登记实施前，存在上述违法违规行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收，且购房人已取得房屋所有权属证的，不动产登记部门可按已建建筑物现状测绘落宗，并受理、办理登记申请。但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”，并将上述情况报告自然资源部门。自然资源部门应当会同相关部门在登记后一年内调查处理，并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。四、划拨土地上房屋转移登记计缴土地出让金问题（一）经批准交易并已按规定缴纳相关价款的出让土地上的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，可以申请办理转移登记。（二）国有划拨土地上的房屋，除依法继续划拨使用外，申请转移登记的，应当申请办理划拨土地转出让审批。经批准并签订国有土地使用权出让合同，补缴土地出让金及相关税费后才能办理登记。1.国有划拨土地上经批准交易的房改房、经济适用房和职工福利房，申请转移登记的，自然资源部门应当按相关政策文件规定计缴土地出让金，确定土地使用权年限起始点。申请人补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限登记为70年。2.国有划拨土地上单位集资（或合作）建设房屋，申请转移登记的，1999年1月1日之前已办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的该房屋价值的1%补缴土地出让金及相关税费；1999年1月1日之后办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的房屋价值的6%补缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门
依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋首次登记时点”，土地使用权年限为70年。
3.1999年1月1日后在国有划拨土地上建设的，除房改房、经济适用房、集资房和职工福利房等特殊类型房屋外，已按层、套、间等办理了房屋所有权属证的房屋，申请转移登记的，按税务计税系统确定的该房屋价值的6%计缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋批准建设时间”，土地使用权年限为70年。
4.按单独宗地管理的国有划拨土地上房屋（含私房），申请转移登记的，应当同时申请办理国有划拨土地转出让审批，并按规定补缴土地出让金及税费。其中工业仓储用地按标定地价的40%补缴土地出让金，商服、住宅用地按标定地价的50%补缴土地出让金。
5.除上述情形外的其他非独宗国有划拨土地上的商业性房屋，申请转移登记的，已办理房屋所有权属证的，按受理之日该房屋所在区域商服用地基准地价经修正后的70%计算补缴土地出让金及相关税费；未办理房屋所有权属证的，应当先按规定申请确权并办理首次登记。
6.国有划拨土地上已纳入城市更新改造范围内的房屋，申请划拨转出让的，自然资源部门应当对其是否符合城市总体规划要求、是否纳入收储范围、是否即将实施更新改造等情况进行审查。批准同意划拨转出让的，应当与受让人签订土地使用权出让合同，并约定“将来征收该房屋时，同意由征收机构按照届时征拆补偿标准的70%给予补偿”。办理转移登记时，应当将上述约定内容注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。
五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体：1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的，权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途。经批准后可按批准用途办理不动产登记。3.原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类，并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地
权属来源材料保持一致，并在不动产登记薄和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限，在宗地信息表中注明其归属地类。
4.原土地使用权证登记为“商住用地”，土地出让合同使用年限约定为70年，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。
六、不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题（一）当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证，但土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记，并将该土地抵押状况注记在不动产登记薄和不动产权属证书中。办理转移登记的，申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因，无法通知抵押权人的，不动产登记机构公告30日无异议的，依法予以办理。（二）违反国家和省担保抵押相关法律法规，以土地使用权等不动产设立抵押的，不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况，采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。七、农村宅基地及地上房屋的登记发证问题农村宅基地上已建房屋的不动产登记，应当严格遵守“一户一宅”等规定，原则上按照各县（市、区）“房地一体”工作方案和政策规定以“总登记”方式登记。当事人自行申请的，区分不同情形处理：（一）对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前使用宅基地建设的，按以下原则办理：1.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造房屋的，经村小组、村委会、乡镇政府（街道）三级审查，证明该房屋建成于1982年2月13日之前的，可按照宅基地及房屋现状申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。2.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施后至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造的房屋，所在村委核定建房时间，并经乡镇政府（街道）批准的，可按批准文件申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，权属人未经批准使用宅基地建造的房屋，所在村委核定建房时间，并出具同意其使用宅基地意见，乡镇政府（街道）批准同意的，可办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。但批准宅基地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的面积（各县（市、区）有具体规定的按规定执行）。4.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），且其房屋幢基底面积未超过宅基地使用权证面积的，权属人可不提供房屋符合规划报建的相关材料（已纳入城镇规划范围内的宅基地除外），按照房屋实
际面积申请登记。5.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），其房屋幢基底面积超过了宅基地使用权证面积，
但是，符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及各地限定标准的，权属人可以按照现有宅基地面积重新向村委会申请，并经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，按照房屋实际面积申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记，并同时注销原宅基地使用权证。
（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，在宅基地上建成房屋，经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，不动产登记机构应当按照房屋实际面积办理不动产登记。其中，市辖浈江区、武江区2015年1月3日后使用宅基地建设的房屋，建筑层数和建筑总面积应按照报建时相关规定执行。
（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致，村委会和乡镇政府（街道）证明情况属实的,不动产登记机构应当依据相关证明材料确定该宅基地使用权及房屋所有权的权利主体。
八、房屋已登记，但存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围和房改房实测面积与登记发证面积不一致等问题
（一）已取得房屋所有权属证，但房屋幢基底跨宗地的，自然资源部门应当根据该房屋幢基底跨宗实际，按照房屋与宗地对应一致原则，区分不同情况进行分割、合并或调整边界。不动产登记部门依据相关批准文件等资料受理、办理登记申请。具体：
1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致，但经权籍调查核实使用面积相符，属幢基底整体偏移的，按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。
2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人，多宗地的总面积相符的，按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则，分割、合并或调整边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的，按照其中剩余年限短的登记，且不得因年限减少退缴土地出让金。
3.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，房屋占用土地面积超过发证面积的，超出部分属非法占用土地。自然资源部门应当建立违法用地台账，并会同相关部门依法查处。经依法处理并完善用地手续后，自然资源部门应当按照实际幢基底调整宗地红线范围并办理登记。
4.为确保不动产登记数据库的现实性和准确性，不动产登记部门可根据不动产业务驱动，主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋，且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有，其他土地登记信息不变。
5.申请将房屋幢基底跨宗土地合宗，但土地用途不一致的，自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）规定，按房屋落宗土地实际用途重新核定，并按照受理时点评估合宗前后土地市场
价值变化。土地增值的，应补缴价差，减值的不予退补。6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地，或存在擅自加层扩建等其
它违法违规行为的，房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。（二）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证证载范围的，应当区别不同情形处理：1.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其未超过土地使用证证载面积和规划建筑
面积要求，且不存在权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，并受理、办理登记申请。
2.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其占用土地超过土地使用证证载面积，建筑面积等符合规划要求，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积**平方米，超出证载面积**平方米不予登记”。
3.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的，应当经依法处理，并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则，不得受理、办理登记申请。
4.房地产开发建设项目房屋未经规划许可或违反规划许可规定，未经依法处理，并完善用地和规划审批手续的，不得申请办理不动产登记。
（三）实测面积大于登记发证面积的房改房，申请办理不动产登记的，按照房屋实际状态出具权籍报告，但继续按原登记发证面积登记，并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为**平方米，原房改登记发证面积**平方米，超出**平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致，未经依法处理并完善手续的，依法不得申请办理不动产登记。
九、其他（一）市、县（市）自然资源局是不动产统一登记的登记机构，其不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源部门及其不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《意见》已明确的具体措施，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。（二）本《意见》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记，如实践中的总登记和初始登记；变更登记，主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形；转移登记是最为普遍的一种登记类型，主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形；注销登记适用于不动产权利灭失的情形。
（三）本《意见》适用全市各地处理不动产登记历史遗留问题。未尽事宜或需结合实际进一步明确的，各县（市、区）可根据省有关文件精神制定具体政策措施。实施过程中，与国家、省规定不一致的，按照国家和省的规定执行。
（四）本《意见》自2021年1月15日起执行，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《意见》不一致的，按本《意见》规定执行。
——结束——
篇十六：处理不动产登记遗留问题实施方案
《关于加快解决石楼县城区国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的实施方案》的解读一、背景依据
2020年1月21日，省政府办公厅印发了《关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》（晋政办发（2020）3号），要求用3年左右的时间，基本解决全省国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题。该意见对处理的原则、方法、范围提出了明确要求，特别是对无规划验收、缺竣工验收、税费未缴、资料遗失等具体问题提出了具体处理意见，为我们解决遗留问题提供了政策依据。根据省政府文件要求，结合我县实际，研究制定石楼县城区范围内国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的解决方案。
二、目标任务
到2022年底前，力争用3年左右的时间基本解决石楼县城区国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题。
三、主要内容
《关于加快解决石楼县城区国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的实施方案》主要包括六部分内容：指导思想、处置原则、适用范围、目标任务、处置方法与步骤、工作要求。
四、具体举措
县政府成立解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题领导小组，组长由县长担任，副组长由县政府分管副县长和政协副**、财政局长担任，成员由县政府办公室主任、自然资源局、住建局、财政局、行政审批服务管理局、司法局、税务局、市场监督管理局、信访局政府等单位主要负责人担任。领导组下设办公室，办公室设在县自然资源局，办公室主任由县政府分管副县长兼任，副主任由县自然资源局、住建局、行政审批服务管理局主要负责人兼任。制定了处置方法与步骤：
一是明确处置主体。处置工作由县解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记领导小组及办公室组织实施，各级各部门按照职责分工，针对不同项目的不同问题分别履行行政审批职责。
二是明确申请主体。建设单位存在或有承继单位的，由建设单位和承继单位作为申请主体。建设单位存在或没有承继单位的，由县政府结合实际，指定开发建设项目所在地的乡镇政府或社区居委会代办，或确定由购房人直接办理等多种方式进行申请。
三是明确办理前提。建设项目要符合土地利用总体规划和城市总体规划，使用国有建设用地，建设工程质量安全达标，房屋产权清晰、交易真实有效，非因购房人原因形成的房屋交易和不动产登记历史遗留问题，可直接为购房人办理房屋交易和不动产登记手续。
四是明确处置政策对建设过程中手续不全、欠缴土地出让金和税费等问题，住房城乡建设、自然资源、税务、财政、市场监管等相关部门要分别负责各自职责范围内遗留问题的处理，追缴相关税费、完善相关手续。对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可通过转让或拍卖相应资产的方式补缴；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，相关收费经政府批准后可暂时进行挂账处理，但保留追缴权利。对建设单位存在其他情况的，由政府根据实际情况进行处置。
五是明确职责分工。自然资源部门对不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施的出具规划认定意见；住建部门出具竣工验收认定意见；房屋交易部门要本着审慎合理的原则，验证交易合规性；各承担历史遗留问题解决工作的部门依据自身职责出具相关问题办理意见；不动产登记机构根据出具的认定意见办理不动产登记手续。
六是明确工作步骤。
1、启动准备，开展调查摸底，组织对石楼县城区范围内国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的全面调查摸底，按照先易后难的原则，在2021年4底前完成全部测绘建档工作，建立项目清单，分类梳理，列出历史遗留问题种类及产生原因，分批次研究解决。2、组织实施，各单位根据职责分工启动办理手续，按照申请、分派任务、审核把关、审议决定、交易和登记、同步处置等步骤进行。
六、适用对象
石楼县城区范围内2016年12月31日前投入使用，未办理房屋交易和不动产登记手续的国有建设用地上各类住房和办公、经营、生产性用房。（已列入县政府的“两违”处置名单的建设项目仍按“两违”程序办理，不在此次适用范围内。）
（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
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